Chi vuole ampliare la propria casa spera di poter detrarre almeno parte della spesa con il Bonus Ristrutturazione. La realtà è che il confine tra ristrutturazione (agevolabile) e nuova costruzione (non agevolabile) è sottile e spesso fonte di contenziosi con l’Agenzia delle Entrate. La giurisprudenza ha chiarito molti aspetti, ma restano zone grigie che richiedono la valutazione caso per caso di un tecnico e di un commercialista.
In questa guida facciamo chiarezza su tutti gli scenari possibili, partendo dalla regola generale e analizzando poi le eccezioni e i casi particolari.
La regola generale: nuova costruzione non è detraibile
L’articolo 16-bis del TUIR prevede la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente:
- manutenzione ordinaria (solo parti comuni condominiali)
- manutenzione straordinaria
- restauro e risanamento conservativo
- ristrutturazione edilizia.
La costruzione di un volume completamente nuovo, che non insiste su un edificio esistente, è considerata nuova costruzione e non rientra in nessuna di queste categorie.
Questo significa che se costruisci un’ala aggiuntiva alla tua casa, un piano in più, o un corpo di fabbrica separato, le spese relative alla parte nuova non sono detraibili con il Bonus Ristrutturazione.
L’eccezione: ristrutturazione edilizia con ampliamento
La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 36/E del 2007 e successive risoluzioni hanno chiarito un principio fondamentale: quando l’ampliamento avviene nell’ambito di un intervento più ampio di ristrutturazione edilizia dell’edificio esistente, le spese vanno suddivise. Le spese riferibili alla parte esistente (ristrutturazione) sono detraibili; le spese riferibili al nuovo volume (ampliamento) non lo sono.
Il tecnico (direttore dei lavori) deve suddividere il computo metrico in due parti distinte: una per la ristrutturazione e una per l’ampliamento. Solo la prima è detraibile.
Esempio pratico: ristrutturi una casa di 100 mq a Pesaro e aggiungi una veranda di 20 mq. Il costo totale è 120.000 €, di cui 90.000 per la ristrutturazione dell’esistente e 30.000 per la veranda. I 90.000 € della ristrutturazione sono detraibili al 50% (detrazione 45.000 €); i 30.000 della veranda no.
Riepilogo: cosa è detraibile e cosa no
| Tipo di intervento | Detraibile? | Condizione | Pratica necessaria |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazione dell’esistente | Sì, 50% prima casa | Entro massimale 96.000 € | CILA o SCIA |
| Ampliamento (nuovo volume) | No | Mai, neanche con piano casa | Permesso di costruire |
| Ristrutturazione + ampliamento insieme | Solo la parte esistente | Computo metrico separato | SCIA o permesso di costruire |
| Recupero sottotetto (senza modifica involucro) | Sì, 100% | Nessun aumento di volume esterno | Permesso di costruire o SCIA |
| Soppalco interno | Sì, 100% | Altezza minima rispettata | SCIA |
| Cambio destinazione d’uso (stesso volume) | Sì, 100% | Da non abitabile ad abitabile | Permesso di costruire |
| VEPA (vetrate amovibili) | Sì | Se completamente amovibili e trasparenti | Edilizia libera |
| Chiusura permanente loggia/portico | No (è ampliamento) | Crea nuovo volume | Permesso di costruire |
| Demolizione e ricostruzione (stessa volumetria) | Sì, 100% | Stesso volume dell’edificio demolito | Permesso di costruire |
| Demolizione e ricostruzione con aumento volume | Solo il volume originario | Il nuovo volume non è detraibile | Permesso di costruire |
| Box auto pertinenziale di nuova costruzione | Sì | Unica eccezione per nuova costruzione | Vincolato come pertinenza |
Interventi di “ampliamento” che sono detraibili al 100%
Ci sono interventi che aumentano la superficie utile abitabile della casa senza creare nuovo volume edilizio, e che quindi rientrano integralmente nella ristrutturazione edilizia. Questi sono detraibili al 100% della spesa.
Recupero del sottotetto a fini abitativi
La trasformazione di un sottotetto non abitabile (solaio, soffitta) in un locale abitabile, senza modificare l’involucro esterno dell’edificio (cioè senza alzare il colmo o modificare le falde del tetto), è un intervento di ristrutturazione edilizia pienamente detraibile.
L’altezza media interna deve raggiungere almeno 2,40 m (o 2,20 m nelle Marche per alcuni comuni – verificare il regolamento edilizio locale).
L’intervento richiede il permesso di costruire o la SCIA e il cambio di destinazione d’uso catastale. Costo tipico nelle zone di Pesaro, Fano e Rimini: 600-1.000 € al mq per rendere abitabile un sottotetto, inclusi isolamento, impianti, pavimenti, intonaco e tinteggiatura.
Realizzazione di soppalchi interni
Un soppalco realizzato all’interno dell’involucro esistente, senza aumento di volumetria, è un intervento di ristrutturazione detraibile. Il soppalco deve rispettare i requisiti di altezza minima (generalmente 2,10-2,40 m sia sopra che sotto il soppalco, a seconda del regolamento edilizio locale) e di rapporto aero-illuminante. Costo: 200-400 € al mq di soppalco in struttura metallica o legno, escluse le finiture.
Cambio di destinazione d’uso senza aumento di volume
La trasformazione di un locale non abitabile (garage, cantina, magazzino, laboratorio) in locale abitabile, mantenendo lo stesso volume, è ristrutturazione edilizia detraibile. Richiede il permesso di costruire e il cambio di categoria catastale. L’intervento è particolarmente interessante per i garage sovradimensionati o per i locali seminterrati con requisiti di abitabilità (altezza, aero-illuminazione, umidità).
Chiusura di logge e portici con vetrate
La chiusura di una loggia o di un portico con vetrate scorrevoli (le cosiddette VEPA – Vetrate Panoramiche Amovibili) potrebbe non configurare un aumento di volume se le vetrate sono completamente amovibili e trasparenti, come previsto dall’art. 6-bis del Testo Unico dell’Edilizia introdotto nel 2022.
In questo caso, l’intervento rientra nell’edilizia libera. Se invece la chiusura è permanente con infissi fissi, si configura un aumento di volume e le regole sono quelle dell’ampliamento.
Il caso della demolizione e ricostruzione
Un caso particolare è quello della demolizione e ricostruzione dell’edificio. Se la ricostruzione avviene con la stessa volumetria dell’edificio demolito, l’intervento è classificato come ristrutturazione edilizia ed è detraibile integralmente. Se la ricostruzione comporta un aumento di volume (grazie a un piano casa regionale o a un ampliamento urbanisticamente consentito), le spese relative al volume aggiuntivo non sono detraibili, mentre quelle relative al volume originario sì.
Il box auto pertinenziale: l’eccezione alla regola
L’unico caso in cui la costruzione di un volume nuovo è detraibile è la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali di nuova costruzione, purché vincolati come pertinenza dell’abitazione principale. Questa eccezione è espressamente prevista dall’art. 16-bis del TUIR (comma 1, lettera d). La detrazione si calcola sul costo di costruzione documentato dall’impresa.
Costi indicativi per interventi di ampliamento nella provincia di Pesaro-Urbino e Rimini
| Intervento | Costo indicativo al mq | Costo per 20-30 mq | Detraibile? |
|---|---|---|---|
| Recupero sottotetto abitabile | 600 – 1.000 € | 12.000 – 30.000 € | Sì, 50% |
| Soppalco interno (struttura + finiture) | 200 – 400 € | 4.000 – 12.000 € | Sì, 50% |
| Cambio d’uso cantina/garage | 500 – 900 € | 10.000 – 27.000 € | Sì, 50% |
| VEPA su loggia (vetrate amovibili) | 400 – 700 € | 8.000 – 21.000 € | Sì (edilizia libera) |
| Veranda chiusa (ampliamento volume) | 800 – 1.400 € | 16.000 – 42.000 € | No |
| Ampliamento con piano casa | 1.000 – 1.600 € | 20.000 – 48.000 € | No |
| Box auto pertinenziale nuovo | 500 – 900 € | 10.000 – 27.000 € | Sì (eccezione TUIR) |
I costi sono indicativi e riferiti al mercato delle province di Pesaro-Urbino e Rimini. Includono materiali, manodopera e finiture di livello medio. Le pratiche edilizie e la direzione lavori sono escluse.
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Domande frequenti
Dipende dalla sua qualificazione urbanistica. Se la veranda è un ampliamento di volume (struttura chiusa permanente), le spese di costruzione non sono detraibili. Se la veranda è una VEPA (vetrata panoramica amovibile), potrebbe rientrare nell’edilizia libera. Se la costruzione della veranda avviene nell’ambito di una ristrutturazione più ampia, le spese di ristrutturazione dell’esistente restano detraibili, mentre quelle della veranda no. La valutazione spetta al tecnico.
No. Il piano casa regionale (nelle Marche: Legge Regionale 22/2009 e successive modifiche) consente l’ampliamento volumetrico in deroga agli strumenti urbanistici, ma non modifica le regole fiscali. L’ampliamento autorizzato dal piano casa è comunque una nuova costruzione ai fini fiscali e non è detraibile.
La strategia è separare chiaramente nel computo metrico le spese di ristrutturazione dell’esistente (detraibili) dalle spese di ampliamento (non detraibili). Le spese comuni (ad esempio il ponteggio, le pratiche, la direzione lavori) vanno ripartite proporzionalmente. Un tecnico esperto sa come redigere il computo in modo corretto per massimizzare la parte detraibile.
Sì, ma con normative diverse a seconda della provincia. A Pesaro, Fano e Urbino si applica il piano casa della Regione Marche (L.R. 22/2009), che consente ampliamenti fino al 20-30% del volume esistente a determinate condizioni. A Rimini si applica la normativa dell’Emilia-Romagna. In entrambi i casi, l’ampliamento è fiscalmente non detraibile, ma può essere affiancato a interventi di ristrutturazione dell’esistente che invece lo sono. Un tecnico con esperienza su entrambe le normative regionali è fondamentale per impostare correttamente il progetto.