I lavori sulle parti comuni del condominio godono di un vantaggio fiscale che le singole unità immobiliari non hanno: anche la manutenzione ordinaria è detraibile. Questo, combinato con la possibilità di sommare più bonus sullo stesso cantiere (Ecobonus, Bonus Ristrutturazione, Sismabonus, Bonus Mobili), rende il 2026 l’anno ideale per intervenire sulle parti comuni, prima che le aliquote scendano nel 2027.
In questa guida analizziamo tutti i bonus disponibili per i condomini nel 2026: aliquote, massimali, interventi ammessi, come si ripartisce la detrazione tra i condomini e quali adempimenti sono necessari per non perdere il diritto alla detrazione.
Tutti i bonus attivi per le parti comuni condominiali nel 2026
| Bonus | Aliquota abitazione principale | Aliquota altre abitazioni | Massimale per unità | Scadenza | Interventi principali |
|---|---|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazione | 50% | 36% | 96.000 € di spesa | 31/12/2026 | Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, ristrutturazione |
| Ecobonus | 50% | 36% | 30.000-100.000 € di spesa (per tipo di intervento) | 31/12/2026 | Cappotto, impianti, infissi, solare termico, domotica |
| Sismabonus | 50% | 36% | 96.000 € di spesa | 31/12/2026 | Miglioramento e adeguamento sismico strutturale |
| Bonus Mobili | 50% | 50% | 5.000 € di spesa | 31/12/2026 | Mobili ed elettrodomestici per l’appartamento (sbloccato dai lavori condominiali) |
| Conto Termico 3.0 | Contributo diretto fino al 65% | Variabile | Nessuna | Pompe di calore, solare termico, biomassa, isolamento | |
| IVA agevolata | 10% (permanente) | N/A | Permanente | Manodopera e beni finiti per ristrutturazioni | |
Il vantaggio esclusivo del condominio: la manutenzione ordinaria è detraibile
Per le singole unità immobiliari, solo la manutenzione straordinaria dà diritto al Bonus Ristrutturazione. Per le parti comuni condominiali, invece, anche la manutenzione ordinaria è detraibile al 50% (o 36% per le seconde case). Questo significa che interventi come la tinteggiatura delle pareti comuni, la sostituzione delle tegole, la riparazione degli impianti nelle aree comuni e la sostituzione dei pavimenti condominiali sono tutti detraibili in condominio, mentre non lo sarebbero nel singolo appartamento.
| Intervento sulle parti comuni | Categoria | Detraibile in condominio? | Detraibile nel singolo appartamento? |
|---|---|---|---|
| Tinteggiatura pareti scale, androni, corridoi | Manutenzione ordinaria | Sì, 50% | No |
| Sostituzione pavimenti parti comuni | Manutenzione ordinaria | Sì, 50% | No |
| Riparazione impianti nelle aree comuni | Manutenzione ordinaria | Sì, 50% | No |
| Sostituzione tegole e grondaie | Manutenzione ordinaria | Sì, 50% | No |
| Sostituzione caldaia centralizzata con pompa di calore | Manutenzione straordinaria | Sì, 50% (Ecobonus) | Sì, 50% (Ecobonus) |
| Cappotto termico esterno | Manutenzione straordinaria | Sì, 50% (Ecobonus) | Non applicabile (è parte comune) |
| Rifacimento facciata con opere murarie | Manutenzione straordinaria | Sì, 50% | Non applicabile (è parte comune) |
| Installazione ascensore | Manutenzione straordinaria | Sì, 50% | Non applicabile |
| Miglioramento sismico strutture | Manutenzione straordinaria | Sì, 50% (Sismabonus) | Non applicabile (è parte comune) |
| Fotovoltaico su tetto condominiale | Art. 16-bis TUIR | Sì, 50% | Sì (singolo condomino, art. 1122-bis c.c.) |
Elenco completo degli interventi detraibili sulle parti comuni
Interventi con Bonus Ristrutturazione (art. 16-bis TUIR)
- tinteggiatura e ripristino intonaci di facciate, androni, scale e corridoi
- rifacimento della pavimentazione delle parti comuni
- sostituzione di tegole, grondaie, pluviali e impermeabilizzazione copertura
- rifacimento dell’impianto elettrico condominiale
- rifacimento dell’impianto idraulico delle parti comuni
- sostituzione del portone d’ingresso
- rifacimento dell’impianto citofonico o videocitofonico
- installazione o sostituzione dell’ascensore
- eliminazione barriere architettoniche (rampe, servoscala)
- installazione di porte blindate, cancelli e sistemi di videosorveglianza condominiali
- installazione di impianto fotovoltaico condominiale
- realizzazione o rifacimento di recinzioni e muri di cinta
- bonifica dall’amianto nelle parti comuni.
Interventi con Ecobonus (art. 14 DL 63/2013)
- cappotto termico esterno (pareti e/o copertura)
- sostituzione della centrale termica con pompa di calore, sistema ibrido o biomassa
- installazione di pannelli solari termici per acqua calda sanitaria centralizzata
- sostituzione degli infissi delle parti comuni (androni, scale, locali tecnici)
- installazione di schermature solari
- installazione di sistemi di building automation (domotica energetica)
- installazione di valvole termostatiche e sistemi di contabilizzazione del calore.
Interventi con Sismabonus (art. 16 DL 63/2013)
<ul> <li>consolidamento delle fondazioni</li> <li>rinforzo di pilastri, travi e solai</li> <li>cerchiature e controventamenti</li> <li>interventi su murature portanti</li> <li>installazione di giunti sismici</li> <li>classificazione del rischio sismico ante e post intervento.</li> </ul>
Massimali Ecobonus per le parti comuni: come si calcolano
I massimali Ecobonus si applicano per ciascuna unità immobiliare del condominio. Per un condominio di 16 unità, il massimale totale è il massimale per unità moltiplicato per 16.
| Intervento Ecobonus | Massimale di spesa per unità | Detrazione max per unità (50%) | Massimale totale condominio 16 unità |
|---|---|---|---|
| Riqualificazione energetica globale | 100.000 € | 50.000 € | 1.600.000 € |
| Isolamento involucro (cappotto, tetto) | 60.000 € | 30.000 € | 960.000 € |
| Sostituzione impianto climatizzazione | 30.000 € | 15.000 € | 480.000 € |
| Pannelli solari termici | 60.000 € | 30.000 € | 960.000 € |
| Schermature solari e domotica | 60.000 € | 30.000 € | 960.000 € |
Nota: i massimali Ecobonus per tipo di intervento sono cumulabili. Se nello stesso condominio si eseguono cappotto (60.000 €/unità) e sostituzione impianto (30.000 €/unità), il massimale complessivo per unità è 90.000 € di spesa.
Come si ripartisce la detrazione tra i condomini
La detrazione per i lavori sulle parti comuni viene ripartita tra i condomini in base alla tabella millesimale di proprietà. L’amministratore:
- effettua i pagamenti tramite bonifico parlante dal conto corrente condominiale
- rilascia a ciascun condomino la certificazione annuale con l’importo della detrazione spettante
- il condomino indica l’importo nella propria dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF).
Attenzione alla distinzione prima/seconda casa: nel condominio, l’aliquota (50% o 36%) dipende dalla destinazione dell’appartamento del singolo condomino, non dall’edificio nel suo complesso. Se nel condominio ci sono 10 proprietari residenti (50%) e 6 proprietari non residenti (36%), ciascuno detrae con la propria aliquota sulla propria quota millesimale.
Il Bonus Mobili sbloccato dai lavori condominiali
Quando il condominio delibera ed esegue lavori di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione sulle parti comuni, ogni singolo condomino può accedere al Bonus Mobili per il proprio appartamento: detrazione del 50% fino a 5.000 € per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ad alta efficienza.
Questo significa che se il condominio fa il cappotto termico, ogni condomino può detrarre anche la nuova lavatrice, il frigorifero o il divano acquistati per il proprio appartamento. Il Bonus Mobili è individuale: ogni condomino ha il proprio tetto di 5.000 €.
Condizioni:
<ul> <li>i lavori condominiali devono essere stati avviati dal 1° gennaio 2025 in poi</li> <li>l’acquisto dei mobili/elettrodomestici deve avvenire dopo l’inizio dei lavori condominiali</li> <li>anche la manutenzione ordinaria sulle parti comuni sblocca il Bonus Mobili (a differenza delle singole unità dove serve la straordinaria).</li> </ul>
Adempimenti dell’amministratore per i bonus condominiali
L’amministratore ha un ruolo centrale nella gestione dei bonus condominiali. Ecco tutto quello che deve fare:
| Adempimento | Quando | Per quale bonus | Conseguenza se manca |
|---|---|---|---|
| Delibera assembleare con approvazione lavori | Prima dell’inizio lavori | Tutti | Lavori non legittimati |
| Presentazione CILA/SCIA al Comune | Prima dell’inizio lavori | Bonus Ristrutturazione, Sismabonus | Perdita detrazione + sanzioni |
| Pagamento con bonifico parlante dal c/c condominiale | Ad ogni pagamento | Tutti (tranne Conto Termico) | Perdita detrazione |
| Comunicazione ENEA | Entro 90 giorni dalla fine lavori | Ecobonus | Perdita detrazione Ecobonus |
| Comunicazione ASL | Prima dell’inizio lavori (se cantiere con obbligo sicurezza) | Tutti | Sanzioni + rischio perdita bonus |
| Rilascio certificazione ai condomini | Entro marzo dell’anno successivo | Tutti | Condomini non possono detrarre |
| Conservazione documenti per 10 anni | Sempre | Tutti | Rischio contestazione in caso di controllo |
Bonus scaduti: cosa NON è più disponibile per i condomini nel 2026
| Bonus scaduto | Cosa prevedeva | Stato nel 2026 | Alternativa |
|---|---|---|---|
| Superbonus 110% (ordinario) | Detrazione 110% su cappotto, impianti, sisma | Non disponibile per nuovi interventi | Ecobonus 50% + Sismabonus 50% |
| Ecobonus condomini al 70-75% | Aliquote maggiorate per parti comuni | Eliminate dal 2025 | Ecobonus al 50%/36% |
| Sismabonus condomini al 80-85% | Aliquote maggiorate per riduzione rischio sismico | Eliminate dal 2025 | Sismabonus al 50%/36% |
| Cessione del credito e sconto in fattura | Alternativa alla detrazione in dichiarazione | Non disponibili per nuovi interventi | Solo detrazione IRPEF in 10 rate + finanziamento condominiale |
| Bonus Facciate 90% | Detrazione 90% per facciate esterne | Scaduto il 31/12/2022 | Bonus Ristrutturazione 50%/36% |
| Bonus caldaia a gas | Detrazione per caldaie a condensazione | Eliminato dal 2025 (Direttiva Case Green) | Solo pompe di calore, sistemi ibridi, biomassa |
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Domande frequenti
Nel 2026 i condomini possono accedere a Bonus Ristrutturazione (50%/36%), Ecobonus (50%/36%), Sismabonus (50%/36%), Bonus Mobili (50% su 5.000 €, individuale per ogni condomino), Conto Termico 3.0 (contributo diretto fino al 65%) e IVA agevolata al 10%. Non sono più disponibili il Superbonus 110%, le aliquote maggiorate per condomini (70-85%) e la cessione del credito/sconto in fattura.
Sì, è uno dei vantaggi esclusivi del condominio: la manutenzione ordinaria sulle parti comuni è detraibile con il Bonus Ristrutturazione al 50% per le abitazioni principali. Per le singole unità immobiliari, la tinteggiatura non è detraibile perché è manutenzione ordinaria.
Sì, quando il condominio esegue lavori di manutenzione straordinaria (o anche ordinaria) sulle parti comuni, ogni condomino può accedere al Bonus Mobili per il proprio appartamento: detrazione 50% fino a 5.000 € per mobili e grandi elettrodomestici.
La detrazione si calcola sulla quota millesimale di spesa imputabile a ciascun condomino. L’amministratore rilascia ogni anno la certificazione con l’importo della detrazione spettante. Il condomino indica questo importo nella propria dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), nella sezione dedicata ai lavori condominiali.
No, l’aliquota dipende dalla destinazione dell’appartamento del singolo condomino. Chi abita nell’appartamento (abitazione principale) detrae al 50%. Chi ha l’appartamento affittato o come seconda casa detrae al 36%. Nello stesso condominio possono coesistere condomini con aliquote diverse.
L’amministratore può agire legalmente per il recupero delle quote non versate, anche tramite decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). La morosità di un condomino non pregiudica la detrazione degli altri condomini in regola con i pagamenti.
I bonus edilizi sono nazionali e si applicano con le stesse aliquote e massimali su tutto il territorio. Le differenze tra Pesaro (Marche) e Rimini (Emilia-Romagna) riguardano le pratiche comunali (modulistica SUE diversa), i regolamenti edilizi locali e le norme regionali. Entrambe le province sono in zona sismica 2, quindi il Sismabonus è accessibile in entrambi i casi. Uno studio tecnico con esperienza su entrambi i territori, come il Balzano Consulting Group, può gestire le pratiche senza difficoltà.
Le spese devono essere sostenute (bonifico parlante) entro il 31 dicembre 2026 per accedere alle aliquote del 50%/36%. Non è necessario che i lavori siano completati entro quella data, ma i pagamenti sì. Per l’Ecobonus, la comunicazione ENEA va trasmessa entro 90 giorni dalla fine dei lavori.