Guida completa al Bonus Ristrutturazione (Bonus Casa): aliquote, massimali, interventi ammessi, requisiti, documenti e istruzioni passo dopo passo per non perdere la detrazione.
Cos’è il Bonus Ristrutturazione (Bonus Casa)
Il Bonus Ristrutturazione, conosciuto anche come Bonus Casa, è una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) riconosciuta a chi sostiene spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio.
È disciplinato dall’articolo 16-bis del TUIR (DPR 917/1986) e rappresenta la detrazione edilizia più longeva e utilizzata in Italia, attiva in forma strutturale dal 2012.
Il termine Bonus Casa è il sinonimo più diffuso e indica esattamente la stessa agevolazione: la detrazione per le ristrutturazioni edilizie prevista dall’art. 16-bis del TUIR. In questa guida utilizzeremo entrambi i termini in modo intercambiabile.
Non va confuso con il termine generico “bonus edilizi”, che indica l’intera famiglia di agevolazioni per la casa (inclusi Ecobonus, Sismabonus, Bonus Mobili e altri). Il Bonus Ristrutturazione / Bonus Casa è uno specifico strumento all’interno di questa famiglia.
Aliquote e massimali del Bonus Casa: 2026, 2027 e oltre
La Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) ha confermato per tutto il 2026 le aliquote già in vigore nel 2025, rimandando al 2027 la prevista riduzione. Il sistema si basa su un doppio binario che distingue tra abitazione principale e altri immobili.
| Periodo | Abitazione principale | Altre abitazioni | Massimale di spesa |
|---|---|---|---|
| 2025-2026 | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| 2027 | 36% | 30% | 96.000 € per unità |
| 2028-2033 | 30% | 30% | 48.000 € per unità |
La detrazione viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Questo significa che con una spesa di 96.000 € sull’abitazione principale, il contribuente recupera 48.000 € in 10 anni, pari a 4.800 € all’anno nella dichiarazione dei redditi.
Il 2026 è l’ultimo anno con l’aliquota al 50% per la prima casa. Dal 2027 scende al 36%. Chi programma lavori di ristrutturazione ha un forte incentivo a sostenere le spese entro il 31 dicembre 2026.
Cosa si intende per abitazione principale
Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Devono coesistere tre condizioni: il possesso dell’immobile (proprietà, usufrutto o altro diritto reale), la dimora abituale e la residenza anagrafica. Le pertinenze dell’abitazione principale (garage, cantina) seguono lo stesso trattamento fiscale dell’immobile cui sono legate.
Interventi ammessi al Bonus Ristrutturazione (Bonus Casa)
Gli interventi agevolabili sono quelli elencati nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), suddivisi in quattro categorie principali.
Manutenzione straordinaria
Comprende le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva e la destinazione d’uso.
Esempi concreti:
- rifacimento completo dell’impianto elettrico a norma CEI
- sostituzione dell’impianto idraulico con nuove tubazioni
- installazione di un nuovo impianto di riscaldamento
- rifacimento del bagno con spostamento dei sanitari e modifica degli impianti
- sostituzione di infissi con cambio di materiale o tipologia
- realizzazione di controsoffitti in cartongesso con funzione isolante
- costruzione di scale interne o esterne
- installazione di recinzioni e cancellate
- rifacimento della pavimentazione con demolizione del massetto esistente.
Restauro e risanamento conservativo
Interventi mirati a conservare l’organismo edilizio e assicurarne la funzionalità. Includono: consolidamento delle strutture portanti, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Ristrutturazione edilizia
Sono gli interventi più incisivi: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, trasformazione di sottotetti o solai in locali abitabili, modifica della facciata, ampliamento con costruzione di balconi o verande (nei limiti consentiti), frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, apertura di nuove porte o finestre.
Manutenzione ordinaria
Ammessa solo per le parti comuni degli edifici condominiali. Esempi: tinteggiatura delle pareti comuni, sostituzione di pavimenti e rivestimenti in spazi condominiali, riparazione di impianti nelle aree comuni, sostituzione di tegole e grondaie.
Riepilogo: cosa è detraibile e cosa no con il Bonus Casa 2026
| Intervento | Detraibile? | Categoria | Pratica edilizia |
|---|---|---|---|
| Rifacimento bagno con modifica impianti | Sì, 50% prima casa | Manutenzione straordinaria | CILA |
| Rifacimento impianto elettrico completo | Sì, 50% prima casa | Manutenzione straordinaria | CILA |
| Sostituzione infissi con cambio tipologia | Sì, 50% prima casa | Manutenzione straordinaria | CILA |
| Rifacimento pavimenti con demolizione massetto | Sì, 50% prima casa | Manutenzione straordinaria | CILA |
| Demolizione e ricostruzione (stessa volumetria) | Sì, 50% prima casa | Ristrutturazione edilizia | Permesso di costruire |
| Recupero sottotetto abitabile | Sì, 50% prima casa | Ristrutturazione edilizia | Permesso di costruire o SCIA |
| Fotovoltaico e accumulo | Sì, 50% prima casa | Art. 16-bis TUIR | Edilizia libera |
| Porta blindata, allarme, videosorveglianza | Sì, 50% prima casa | Art. 16-bis TUIR | Nessuna (solo bonifico parlante) |
| Eliminazione barriere architettoniche | Sì, 50% prima casa | Art. 16-bis TUIR | CILA o edilizia libera |
| Box auto pertinenziale nuovo | Sì, 50% prima casa | Eccezione art. 16-bis | Permesso di costruire |
| Tinteggiatura pareti (singola unità) | No | Manutenzione ordinaria | – |
| Sostituzione piastrelle senza modifica impianti | No | Manutenzione ordinaria | – |
| Costruzione nuovo immobile | No | Nuova costruzione | – |
| Caldaia solo a gas (dal 2025) | No | Stop incentivi fossili | – |
| Arredi e complementi | No (vedi Bonus Mobili) | Non è intervento edilizio | – |
Altri interventi agevolabili con il Bonus Casa
Il Bonus Ristrutturazione copre anche interventi specifici che non rientrano nelle categorie tradizionali:
- installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo
- installazione di porte blindate
- grate
- serrature e sistemi di videosorveglianza
- bonifiche dall’amianto
- interventi per la riduzione dell’inquinamento acustico
- eliminazione delle barriere architettoniche (rampe, ascensori, servoscala)
- prevenzione di incidenti domestici (installazione di corrimano, rilevatori di gas)
- cablaggio e impianti per fibra ottica e domotica.
Chi può richiedere il Bonus Ristrutturazione
Possono richiedere la detrazione:
- proprietari e nudi proprietari
- titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie)
- locatari e comodatari (con consenso scritto del proprietario e contratto regolarmente registrato)
- soci di cooperative divise e indivise
- imprenditori individuali (per immobili non strumentali né merce)
- familiari conviventi del possessore o detentore che sostengono le spese
- conviventi di fatto (dalla legge Cirinnà).
Nel caso dei condomini, la detrazione spetta in base alla quota millesimale di spesa imputabile a ciascun condomino. L’amministratore effettua i pagamenti tramite bonifico parlante e rilascia la certificazione per la dichiarazione dei redditi.
Come pagare: il bonifico parlante per il Bonus Casa
Il pagamento deve avvenire esclusivamente tramite bonifico bancario o postale con le seguenti indicazioni obbligatorie:
Causale: Pagamento fattura n. [numero] del [data] per interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 16-bis del DPR 917/1986
Codice fiscale: del beneficiario della detrazione
Partita IVA: o codice fiscale dell’impresa o del professionista che ha eseguito i lavori
La banca o le Poste applicano automaticamente una ritenuta d’acconto dell’11% sull’importo bonificato. Non sono ammessi pagamenti in contanti, assegni bancari o altri mezzi non tracciabili. L’errore nella compilazione del bonifico parlante è la causa più frequente di perdita della detrazione.
Eccezione: per l’acquisto di beni (ad esempio sanitari o infissi) è ammesso anche il pagamento con carta di credito o carta di debito, conservando la ricevuta di transazione e la fattura.
Documenti da conservare per il Bonus Ristrutturazione
Per non perdere il diritto alla detrazione, è necessario conservare per almeno 10 anni:
| Documento | Quando serve | Note |
|---|---|---|
| Titolo abilitativo (CILA, SCIA o permesso di costruire) | Sempre, per lavori soggetti a titolo | Per edilizia libera: dichiarazione sostitutiva |
| Ricevute dei bonifici parlanti | Sempre | Conservare l’originale bancario |
| Fatture e ricevute fiscali | Sempre | Relative a tutte le spese sostenute |
| Comunicazione ASL | Quando prevista | Per cantieri con obbligo di sicurezza |
| Comunicazione ENEA | Per interventi con risparmio energetico | Entro 90 giorni dalla fine lavori |
| Ricevuta pagamento IMU | Se dovuta | Per immobili soggetti a IMU |
| Delibera assembleare + tabella millesimale | Per lavori condominiali | Rilasciata dall’amministratore |
| Consenso scritto del proprietario | Per locatari e comodatari | Con contratto registrato |
Lavori che non rientrano nel Bonus Casa
Non sono agevolabili:
- la manutenzione ordinaria su singole unità immobiliari (tinteggiatura, sostituzione di piastrelle senza modifica degli impianti, piccole riparazioni)
- i lavori su immobili non residenziali (uffici, negozi, capannoni)
- la costruzione di nuovi immobili (salvo il caso di box pertinenziali)
- l’acquisto di arredi e complementi (per questi c’è il Bonus Mobili)
- la sostituzione di caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili (dal 2025).
Limite di reddito: il nuovo plafond per redditi alti
Dal 2025, l’articolo 16-ter del TUIR prevede un tetto massimo alle spese detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 €.
| Reddito complessivo | Importo base | Senza figli (x0,50) | 1 figlio (x0,70) | 2 figli (x0,85) | 3+ figli o figlio disabile (x1,00) |
|---|---|---|---|---|---|
| 75.000 – 100.000 € | 14.000 € | 7.000 € | 9.800 € | 11.900 € | 14.000 € |
| Oltre 100.000 € | 8.000 € | 4.000 € | 5.600 € | 6.800 € | 8.000 € |
Domande frequenti sul Bonus Ristrutturazione (Bonus Casa) 2026
Quanto posso detrarre al massimo con il Bonus Ristrutturazione nel 2026?
Con l’aliquota al 50% e il massimale di 96.000 €, la detrazione massima è 48.000 €, ripartita in 10 rate annuali da 4.800 €. Per le seconde case (36%) la detrazione massima è 34.560 €.
Bonus Ristrutturazione e Bonus Casa sono la stessa cosa?
Sì, sono sinonimi. Entrambi indicano la detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio prevista dall’art. 16-bis del TUIR. Il termine “Bonus Casa” è usato comunemente dai media e dai contribuenti, mentre “Bonus Ristrutturazione” è la denominazione tecnico-fiscale.
Posso usufruire del bonus se sono in affitto?
Sì, i locatari possono accedere al bonus a condizione di avere il consenso scritto del proprietario e un contratto di locazione regolarmente registrato.
Il Bonus Ristrutturazione vale per le seconde case?
Sì, ma con aliquota ridotta al 36% invece del 50%. Il massimale di spesa resta 96.000 €.
Cosa succede se vendo la casa dopo aver usufruito del bonus?
Le rate residue della detrazione passano automaticamente all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo scritto tra le parti nel rogito. In caso di successione, la detrazione spetta all’erede che mantiene la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Devo presentare la CILA per tutti i lavori?
No, dipende dal tipo di intervento. Molti lavori rientrano in edilizia libera e richiedono solo una dichiarazione sostitutiva. La CILA serve per manutenzione straordinaria leggera, la SCIA per interventi più rilevanti. Un tecnico qualificato può indicarti la pratica corretta per il tuo caso specifico.
Posso cumulare il Bonus Ristrutturazione con l’Ecobonus?
Sì, ma non sulla stessa spesa. Puoi usare il Bonus Ristrutturazione per il rifacimento del bagno e l’Ecobonus per la sostituzione degli infissi, ad esempio. I massimali sono separati.
I pannelli fotovoltaici rientrano nel Bonus Casa?
Sì, l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo rientra nel Bonus Ristrutturazione (Bonus Casa) con il massimale complessivo di 96.000 €.
Come faccio se sbaglio il bonifico parlante?
Se la causale è incompleta o mancano i dati, è possibile richiedere alla banca una dichiarazione integrativa che attesti l’avvenuta ritenuta dell’11%. In assenza di questa, si rischia la perdita della detrazione.
Quanto costa ristrutturare un appartamento di 80 mq a Pesaro, Fano o Rimini?
Il costo di una ristrutturazione completa (bagno, impianti, pavimenti, infissi, tinteggiatura) per un appartamento di 80 mq nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini si aggira tra 40.000 e 70.000 € a seconda del livello delle finiture. Con il Bonus Casa al 50%, il costo netto scende a 20.000-35.000 €. A questo si possono aggiungere interventi di efficienza energetica (cappotto, pompa di calore) e sicurezza (allarme, porta blindata) con i rispettivi bonus dedicati.
Quale pratica edilizia serve per ristrutturare casa nelle Marche o in Romagna?
Dipende dall’intervento. Per la manutenzione straordinaria leggera (bagno, impianti, pavimenti) serve la CILA, presentata al Comune tramite il portale SUE. Per interventi più rilevanti (demolizione e ricostruzione, cambio d’uso, modifiche strutturali) serve la SCIA o il permesso di costruire. Le procedure sono simili tra Marche ed Emilia-Romagna ma con modulistica diversa: un tecnico con esperienza in entrambe le regioni, come lo studio Balzano che opera tra Pesaro e Rimini, può gestire le pratiche senza intoppi.
Stai pianificando una ristrutturazione a Pesaro, Fano, Urbino o Rimini?
Lo studio Balzano Consulting Group gestisce l’intero processo: dalla progettazione alle pratiche edilizie, dalla direzione lavori alla documentazione fiscale per il Bonus Casa.
Il Geometra Giuseppe Balzano e il suo team, con oltre 25 anni di esperienza tra Marche e Romagna, sono il riferimento per chi vuole ristrutturare con la certezza di avere ogni adempimento in regola e massimizzare le detrazioni.
Chiamaci al 0721 201499 oppure scrivici a info@geometrabalzano.it per una consulenza personalizzata.
Le nostre sedi: Pesaro (Borgo S. Maria) – Pesaro Centro – Fano – Rimini