La questione della commerciabilità degli immobili abusivi è sicuramente di rilevante interesse ed è quindi importante esaminare come essa sia stata nuovamente affrontata dalla Corte di Cassazione, affermando alcuni principi che considereremo specificamente. L’edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia consentito la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio che in realtà è inesistente.
Se invece esiste un titolo edilizio e l’immobile è stato realizzato con variazioni, essenziali o non essenziali, l’edificio è commerciabile. Affinché il contratto di compravendita sia valido, è sufficiente che in esso siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione. Al riguardo si fa riferimento alle norme in materia le quali prevedono, ai fini della validità del negozio, la dichiarazione della parte alienante contenente gli estremi del titolo abilitativo, ovvero – ma solo nei casi di opere iniziate precedentemente al 2/09/1967- la dichiarazione sostituiva di atto notorio la quale certifichi che l’opera è iniziata prima della suddetta data (art. 40, comma 2, L. 47/1985).
Pertanto ciò che viene richiesto non è la corrispondenza tra la situazione dell’immobile e la regolarità urbanistica, bensì la corrispondenza della dichiarazione della parte alienante – resa contestualmente alla stipula dell’atto o prodotta successivamente –rispetto ad un titolo edilizio realmente rilasciato dall’autorità competente, oppure rispetto alla data di inizio delle opere. Da ciò ne deriva che a determinare la nullità del contratto è l’assenza dei requisiti dichiarativi e non la difformità dell’immobile nei confronti dello strumento urbanistico, non essendo tale requisito inserito dalle citate norme tra gli elementi essenziali che valgono a perfezionare il contratto di trasferimento della proprietà.
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