Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha cambiato in modo permanente le regole della sanatoria edilizia in Italia. Non è un condono temporaneo, ma una modifica strutturale del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) che introduce strumenti nuovi e più flessibili per regolarizzare le difformità edilizie.
La novità più importante è l’articolo 36-bis, che per la prima volta distingue i percorsi di sanatoria in base alla gravità dell’abuso: procedure semplificate per le difformità parziali, doppia conformità piena solo per gli abusi totali. A questo si aggiungono tolleranze costruttive ampliate, nuove regole per le varianti ante 1977 e il silenzio-assenso sulla SCIA in sanatoria.
In questa guida spieghiamo tutto quello che il Decreto Salva Casa permette di sanare nel 2026, come funziona l’art. 36-bis, quanto costa e come procedere.
Cosa ha cambiato il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha modificato o introdotto diversi articoli del Testo Unico dell’Edilizia. Ecco le novità principali:
| Novità | Articolo TUE modificato/aggiunto | Effetto pratico |
|---|---|---|
| Sanatoria semplificata (conformità dinamica) | Art. 36-bis (nuovo) | Parziali difformità e variazioni essenziali sanabili senza doppia conformità piena |
| Tolleranze costruttive ampliate | Art. 34-bis (modificato) | Difformità fino al 6% non sono più abuso |
| Tolleranze esecutive | Art. 34-bis comma 2 e 3 (nuovo) | Irregolarità geometriche minime, impianti spostati, finiture diverse non sono abuso |
| Varianti ante 1977 | Art. 34-ter (nuovo) | Parziali difformità da titoli rilasciati prima della Legge Bucalossi sanabili con SCIA |
| Stato legittimo semplificato | Art. 9-bis (modificato) | Lo stato legittimo si determina dall’ultimo titolo rilasciato, anche in sanatoria |
| Cambio destinazione d’uso semplificato | Art. 23-ter (modificato) | Cambi d’uso senza opere tra categorie funzionali omogenee più facili |
| Recupero sottotetti in deroga | Art. 2-bis comma 1-quater (nuovo) | Recupero sottotetti anche senza rispetto distanze, secondo la legge regionale |
| Silenzio-assenso sulla SCIA in sanatoria | Art. 36-bis comma 6 | Se il Comune non risponde entro i termini, la sanatoria è accolta |
Come funziona l’art. 36-bis: la sanatoria semplificata
L’art. 36-bis è il cuore del Decreto Salva Casa. Prima della sua introduzione, esisteva un solo percorso di sanatoria (art. 36), con il requisito della doppia conformità piena: l’opera doveva essere conforme sia alle norme vigenti al momento della costruzione sia a quelle vigenti al momento della domanda. Questo rendeva impossibile sanare moltissime difformità, perché nel frattempo le norme erano cambiate.
L’art. 36-bis introduce la conformità dinamica (o attenuata): l’opera deve essere conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della costruzione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. In pratica, si sdoppia il requisito: la conformità edilizia (norme tecniche, sicurezza, igiene) va verificata al momento della costruzione, mentre la conformità urbanistica (destinazione d’uso, indici, parametri del PRG) va verificata al momento della domanda.
Art. 36 vs Art. 36-bis: quale si applica
| Caratteristica | Art. 36 (sanatoria classica) | Art. 36-bis (sanatoria semplificata) |
|---|---|---|
| Si applica a | Assenza totale di permesso di costruire, totale difformità | Parziali difformità, assenza/difformità dalla SCIA, variazioni essenziali |
| Requisito di conformità | Doppia conformità piena (edilizia + urbanistica al momento della costruzione E della domanda) | Conformità edilizia al momento della costruzione + conformità urbanistica al momento della domanda |
| Strumento | Permesso di costruire in sanatoria | SCIA in sanatoria (per parziali difformità) o permesso in sanatoria (per variazioni essenziali) |
| Silenzio del Comune | Silenzio-diniego (se non risponde = rifiutato) | Silenzio-assenso (se non risponde entro i termini = accolto) |
| Termini per il Comune | 60 giorni | 45 giorni (SCIA) o 180 giorni (con vincoli paesaggistici) |
| Sanzione | Contributo di costruzione doppio | Da 1.032 a 30.984 € (doppio dell’aumento di valore venale) |
| Sanatoria condizionata | No | Sì (il Comune può subordinare la sanatoria all’esecuzione di interventi correttivi) |
In pratica: se la difformità è totale (hai costruito senza alcun permesso qualcosa di completamente diverso), si applica l’art. 36 con le regole rigide. Se la difformità è parziale (hai modificato qualcosa rispetto a quanto autorizzato), si applica l’art. 36-bis con regole più flessibili.
Cosa si può sanare con il Decreto Salva Casa
| Tipo di difformità | Strumento | Sanzione | Esempio pratico |
|---|---|---|---|
| Difformità entro le tolleranze costruttive (art. 34-bis) | Nessuna sanatoria necessaria | Nessuna | Parete spostata di 15 cm in un appartamento di 80 mq (entro il 5%) |
| Irregolarità geometriche e finiture di minima entità (art. 34-bis comma 2-3) | Nessuna sanatoria necessaria | Nessuna | Impianti collocati diversamente, finestra leggermente spostata, altezza leggermente diversa |
| Lavori interni senza CILA (art. 6-bis) | CILA tardiva | 1.000 € (fisso) | Tramezzo spostato, bagno riposizionato senza comunicazione |
| Varianti ante 1977 in parziale difformità (art. 34-ter) | SCIA in sanatoria | Sanzione art. 36-bis comma 5 | Modifiche a edifici con titoli rilasciati prima della Legge Bucalossi |
| Parziale difformità dal permesso di costruire (art. 36-bis) | SCIA in sanatoria | 1.032 – 30.984 € | Finestra aperta o chiusa, stanza ampliata, altezza modificata |
| Assenza o difformità dalla SCIA (art. 36-bis) | SCIA in sanatoria | 1.032 – 30.984 € | Ristrutturazione eseguita senza SCIA o diversa da quanto comunicato |
| Variazioni essenziali (art. 36-bis) | Permesso in sanatoria (conformità dinamica) | 1.032 – 30.984 € | Cambio d’uso parziale, aumento significativo di superficie |
| Assenza totale di permesso / totale difformità (art. 36) | Permesso in sanatoria (doppia conformità piena) | Contributo di costruzione doppio | Costruzione completamente abusiva |
Cosa NON si può sanare neanche con il Salva Casa
- costruzioni totalmente abusive che non rispettano la doppia conformità piena (art. 36)
- opere su aree demaniali o con vincoli assoluti di inedificabilità
- costruzioni in aree a rischio idrogeologico che violano le norme di sicurezza
- ampliamenti che superano i limiti volumetrici consentiti e non sono conformi al PRG
- interventi che violano le norme antisismiche (particolarmente rilevante nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini, zona sismica 2)
- abusi in aree vincolate se non compatibili con il vincolo paesaggistico.
Le tolleranze costruttive ampliate: quando la sanatoria non serve
Una delle novità più impattanti del Salva Casa è l’ampliamento delle tolleranze costruttive. Se la difformità rientra nelle tolleranze, non è considerata un abuso e non serve alcuna sanatoria.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Tolleranza ammessa (scostamento rispetto al progetto) | Esempio: scostamento massimo ammesso |
|---|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% | 3,6 mq su 60 mq |
| Da 60 a 100 mq | 5% | 4 mq su 80 mq |
| Da 100 a 300 mq | 4% | 6 mq su 150 mq |
| Da 300 a 500 mq | 3% | 12 mq su 400 mq |
| Oltre 500 mq | 2% | 12 mq su 600 mq |
Le tolleranze si applicano anche all’altezza, ai prospetti e alla collocazione dell’immobile. Inoltre, non sono più considerate violazioni edilizie:
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità
- diversa collocazione degli impianti e delle opere interne rispetto al progetto
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali previsti nel progetto
- difformità che possono essere ricondotte alle tolleranze ammesse.
Impatto pratico: molte difformità scoperte durante le compravendite – una parete leggermente spostata, un’altezza interna di qualche centimetro diversa, un impianto collocato diversamente – oggi non richiedono più sanatoria. Un tecnico può asseverare che rientrano nelle tolleranze, sbloccando la vendita senza costi aggiuntivi.
L’art. 34-ter: le varianti ante 1977
Il Salva Casa ha introdotto anche l’art. 34-ter per gestire le varianti in corso d’opera eseguite in parziale difformità da titoli edilizi rilasciati prima del 29 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della Legge Bucalossi, L. 10/1977). Per queste varianti, che non rientrano nelle tolleranze costruttive, è possibile:
- presentare una SCIA in sanatoria
- pagare la sanzione prevista dall’art. 36-bis comma 5
- se non è possibile documentare la data esatta della variante, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità.
Questo è particolarmente rilevante per gli edifici costruiti negli anni ’50 e ’60 nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini, dove le varianti in corso d’opera erano pratica comune e la documentazione è spesso incompleta o assente.
Quanto costa sanare con il Decreto Salva Casa
| Tipo di pratica | Sanzione al Comune | Parcella tecnico (Pesaro/Fano/Rimini) | Costo totale indicativo |
|---|---|---|---|
| Difformità entro le tolleranze (asseverazione tecnico) | Nessuna | 500 € | € 500 |
| CILA tardiva (lavori interni senza CILA) | 1.000 € | 1.500 € | 2.500 € |
| SCIA in sanatoria art. 36-bis (parziale difformità) | 1.032 – 30.984 € | 2.000 – 3.000 € | 2.000 – 34.000 € |
| Permesso in sanatoria art. 36-bis (variazioni essenziali) | 1.032 – 30.984 € | 2.500 – 4.000 € | 3.500 – 35.000 € |
| Permesso in sanatoria art. 36 (totale difformità) | Contributo di costruzione doppio | 3.500 – 5.000 € | Variabile (anche 15.000+ €) |
| Variazione catastale DOCFA (se necessaria) | 70 € | 500 – 700 € | 570 – 770 € |
La sanzione dell’art. 36-bis è calcolata come il doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile conseguente alle opere abusive, con un minimo di 1.032 € e un massimo di 30.984 €. Il calcolo è effettuato dal responsabile del procedimento comunale, sulla base di una perizia.
Il silenzio-assenso: una svolta per i tempi
Prima del Salva Casa, il silenzio del Comune sulla domanda di sanatoria (art. 36) significava rifiuto (silenzio-diniego). Con l’art. 36-bis, il meccanismo si ribalta:
- per la SCIA in sanatoria: se il Comune non si pronuncia entro 45 giorni, la sanatoria è accolta (silenzio-assenso)
- per il permesso in sanatoria con vincoli: il termine sale a 180 giorni per acquisire il parere dell’autorità preposta al vincolo
- per le tolleranze costruttive asseverate dal tecnico: il Comune ha 30 giorni per verificare, poi scatta il silenzio-assenso.
Questo cambia radicalmente i tempi: prima, la mancata risposta del Comune bloccava tutto. Ora, se il Comune non risponde, la pratica è automaticamente approvata (per le procedure ex art. 36-bis).
Procedura operativa: come sanare con l’art. 36-bis
Passo 1 – Ricostruzione dello stato legittimo. Il tecnico raccoglie tutti i titoli edilizi depositati in Comune e ricostruisce la “fotografia” legittima dell’immobile.
Passo 2 – Rilievo dello stato di fatto. Sopralluogo e produzione della planimetria aggiornata.
Passo 3 – Qualificazione della difformità. Il tecnico classifica la difformità: rientra nelle tolleranze? È una parziale difformità? Una variazione essenziale? Un abuso totale? Da questa classificazione dipende lo strumento da usare.
Passo 4 – Scelta dello strumento. Asseverazione tolleranze (nessuna pratica), CILA tardiva (1.000 €), SCIA in sanatoria (art. 36-bis), permesso in sanatoria (art. 36 o 36-bis).
Passo 5 – Presentazione al Comune. Tramite portale SUE (Sportello Unico Edilizia) del Comune competente. La modulistica è diversa tra Marche e Emilia-Romagna.
Passo 6 – Pagamento sanzione e aggiornamento catastale. Pagamento dell’oblazione, eventuale variazione catastale DOCFA per allineare la planimetria.
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Domande frequenti
No, il Salva Casa non è un condono. È una modifica strutturale e permanente del Testo Unico dell’Edilizia che semplifica le procedure di sanatoria ordinaria. Non consente di sanare abusi che violano le norme urbanistiche (a differenza dei condoni, che lo permettevano in deroga). Consente solo di sanare difformità che sono conformi alle norme, con procedure più snelle.
Le difformità che rientrano nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis) e le tolleranze esecutive (irregolarità geometriche minime, impianti spostati, finiture diverse) non richiedono sanatoria né pagamento di sanzioni. Basta l’asseverazione di un tecnico abilitato. Il costo è solo la parcella del tecnico (300-800 € a Pesaro/Fano/Rimini).
Si applica alla SCIA in sanatoria (art. 36-bis) con termine di 45 giorni. Non si applica al permesso in sanatoria classico (art. 36), dove vale il silenzio-diniego. Per gli immobili in aree vincolate (paesaggistiche, ambientali), i termini sono più lunghi (fino a 180 giorni) perché serve il parere dell’autorità competente.
Dipende dal notaio e dalle condizioni di vendita. In teoria, l’atto notarile può essere stipulato anche in presenza di una pratica di sanatoria in corso, a condizione che il venditore dichiari la difformità e il procedimento pendente. Nella prassi, la maggior parte dei notai preferisce attendere il rilascio della sanatoria prima del rogito.
Sì, il Decreto Salva Casa modifica il DPR 380/2001 che è una norma nazionale, applicabile in modo uniforme su tutto il territorio. Le procedure (portale SUE, modulistica, tempistiche comunali) sono leggermente diverse tra i Comuni marchigiani (Pesaro, Fano, Urbino) e quelli romagnoli (Rimini), ma le regole sostanziali sono identiche.
L’art. 36-bis prevede che il Comune possa subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di specifici interventi edilizi che rendano l’opera conforme alle norme vigenti. Ad esempio, se una finestra non rispetta le norme di aerazione, il Comune può concedere la sanatoria a condizione che venga modificata. Questa possibilità non esisteva con il vecchio art. 36.
Per la SCIA in sanatoria, i tempi sono di 45 giorni (silenzio-assenso). Per il permesso in sanatoria con vincoli paesaggistici, fino a 180 giorni. Nella pratica, i tempi possono essere più lunghi se il Comune richiede integrazioni documentali. A Pesaro e Rimini, le tempistiche medie sono di 1-3 mesi per la SCIA e di 3-6 mesi per le pratiche con vincoli.