Visura catastale e visura ipotecaria sono i due documenti più richiesti quando si ha a che fare con un immobile, ma la maggior parte delle persone li confonde o non sa quale dei due serve nella propria situazione. Il risultato è che si richiedono documenti inutili, si perdono tempo e soldi, oppure si arriva dal notaio senza la documentazione corretta.
La differenza è semplice nella sostanza: la visura catastale ti dice com’è fatto l’immobile e quanto vale fiscalmente. La visura ipotecaria ti dice di chi è davvero e se ci sono problemi sopra (ipoteche, pignoramenti, vincoli). Sono due archivi diversi, gestiti da due sezioni diverse dell’Agenzia delle Entrate, con finalità completamente diverse.
In questa guida spieghiamo le differenze in modo pratico, con esempi concreti, e ti indichiamo esattamente quale visura ti serve in base alla tua situazione.
Confronto completo: visura catastale vs visura ipotecaria
| Caratteristica | Visura catastale | Visura ipotecaria |
|---|---|---|
| Archivio di provenienza | Catasto (Agenzia delle Entrate – Territorio) | Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare) |
| Finalità | Fiscale e informativa | Giuridica e probatoria |
| Valore legale | Non probatorio | Probatorio (fa fede legale) |
| Cosa mostra | Dati tecnici: categoria, classe, rendita, consistenza, intestatari catastali | Dati giuridici: atti di compravendita, ipoteche, pignoramenti, sequestri, annotazioni |
| Certifica la proprietà? | No (l’intestazione catastale può essere errata o non aggiornata) | Sì (la trascrizione in Conservatoria è la prova della proprietà) |
| Mostra le ipoteche? | No | Sì (ipoteche volontarie, legali, giudiziali) |
| Mostra i pignoramenti? | No | Sì |
| Serve per calcolare le imposte? | Sì (IMU, TARI, imposta di registro) | No |
| Serve per le pratiche edilizie? | Sì (CILA, SCIA, permesso di costruire) | No (ma serve per la RTI) |
| Costo per il proprietario | Gratuita online | Gratuita online (ispezione personale) |
| Costo per terzi | 1,35 € per consultazione | 7,20 € fino a 30 formalità + 3,50 € ogni 10 in più |
| Come si richiede | Online (Agenzia Entrate con SPID/CIE) o allo sportello | Online (Agenzia Entrate con SPID/CIE) o allo sportello |
Quale visura ti serve? Guida per situazione
| Situazione | Visura catastale | Visura ipotecaria | Entrambe |
|---|---|---|---|
| Vuoi comprare un immobile | ✓ (catastale per i dati tecnici, ipotecaria per verificare proprietà e gravami) | ||
| Vuoi vendere il tuo immobile | ✓ (entrambe per la Relazione Tecnica Integrata) | ||
| Devi calcolare l’IMU o la TARI | ✓ | ||
| Devi ristrutturare e presentare la CILA | ✓ | ||
| Devi chiedere un mutuo | ✓ (la banca verifica entrambe) | ||
| Hai ereditato un immobile (successione) | ✓ (catastale per soggetto del defunto, ipotecaria per verificare gravami) | ||
| Vuoi verificare se ci sono ipoteche o pignoramenti | ✓ | ||
| Devi registrare un contratto di affitto | ✓ | ||
| Hai una causa legale per un immobile | ✓ | ||
| Vuoi verificare il patrimonio immobiliare di un debitore | ✓ | ||
| Devi fare una voltura dopo un rogito | ✓ | ||
| Il notaio ti chiede la “visura ipocatastale” | ✓ (la visura ipocatastale è l’incrocio dei dati di entrambe) |
Cos’è la visura ipocatastale
La visura ipocatastale non è un terzo tipo di visura, ma il risultato dell’incrocio tra i dati della visura catastale e quelli della visura ipotecaria sullo stesso immobile o soggetto. In pratica, è un documento unico che include:
- i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, rendita, categoria)
- l’elenco delle formalità trascritte in Conservatoria (compravendite, donazioni, successioni)
- la presenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri gravami
- l’atto di provenienza dell’immobile (rogito, successione, divisione).
La visura ipocatastale è il documento più completo per avere un quadro chiaro della situazione giuridica e fiscale di un immobile. È spesso richiesta dai notai per le compravendite e dagli avvocati per le cause immobiliari.
Costo: circa 40-50 € tramite servizi online (inclusi tributi catastali e ipotecari). Tramite un geometra o un professionista, il costo è generalmente incluso nella parcella per la pratica in corso.
Cosa sono le ipoteche e perché sono importanti
La visura ipotecaria mostra le iscrizioni e le trascrizioni registrate in Conservatoria. Ecco cosa significano:
| Tipo di formalità | Cosa significa | Esempio pratico |
|---|---|---|
| Trascrizione | Registrazione di un atto di trasferimento di proprietà | Rogito di compravendita, donazione, successione, divisione |
| Ipoteca volontaria | Garanzia iscritta a favore della banca per un mutuo | Mutuo ipotecario per acquisto casa |
| Ipoteca legale | Garanzia iscritta per legge a tutela di un creditore | Ipoteca dello Stato per debiti fiscali |
| Ipoteca giudiziale | Garanzia iscritta a seguito di una sentenza di condanna | Creditore che ottiene ipoteca dopo causa vinta |
| Pignoramento | Vincolo sull’immobile per un’esecuzione forzata | Debito non pagato, esecuzione immobiliare in corso |
| Sequestro conservativo | Vincolo cautelare in attesa di giudizio | Immobile bloccato durante una causa civile |
| Annotazione di cancellazione | Registrazione della cancellazione di un’ipoteca o di un pignoramento | Mutuo estinto, ipoteca cancellata |
Perché è fondamentale prima di comprare casa: se compri un immobile senza verificare la visura ipotecaria, rischi di trovarti con un’ipoteca o un pignoramento che grava sull’immobile. L’ipoteca segue l’immobile, non il venditore: anche se il debito è del vecchio proprietario, la banca può rivalersi sull’immobile che hai comprato.
Come richiedere la visura catastale e la visura ipotecaria online
Visura catastale online
- accedi al sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS
- se sei proprietario: sezione “Consultazione personale” (gratuita)
- se non sei proprietario: sezione “Consultazione catastale” tramite piattaforma Sister (a pagamento)
- inserisci i dati dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno) oppure cerca per soggetto
- scarica il PDF.
Visura ipotecaria online
- accedi al sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS
- se sei proprietario: sezione “Ispezione ipotecaria personale” (gratuita)
- se non sei proprietario: sezione “Ispezione ipotecaria telematica” (a pagamento tramite pagoPA)
- inserisci i dati catastali dell’immobile oppure il nome del soggetto
- consulta l’elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni).
Costi a confronto
| Tipo di visura | Se sei proprietario | Se non sei proprietario (online) | Tramite intermediario privato | Tramite geometra (Pesaro/Fano/Rimini) |
|---|---|---|---|---|
| Visura catastale attuale | Gratuita | 1,35 € | 10-25 € | 20-40 € |
| Visura catastale storica | Gratuita | 1,35 € | 15-30 € | 25-50 € |
| Planimetria catastale | Gratuita | Non disponibile per terzi online | 15-30 € | 20-40 € |
| Visura ipotecaria (ispezione) | Gratuita | 7,20 € + eventuali maggiorazioni | 20-40 € | 30-60 € |
| Visura ipocatastale completa | Gratuita (fai da te combinando le due) | 8-10 € (tributi) | 35-50 € | 40-70 € |
I costi tramite geometra nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini includono il tributo, la ricerca, l’interpretazione del documento e la consulenza. Se la visura è richiesta nell’ambito di una pratica più ampia (compravendita, successione, ristrutturazione), il costo è generalmente incluso nella parcella complessiva.
Errori comuni da evitare
| Errore | Conseguenza | Come evitarlo |
|---|---|---|
| Pensare che la visura catastale certifichi la proprietà | L’intestazione catastale può essere sbagliata o non aggiornata | Richiedere sempre la visura ipotecaria per le compravendite |
| Comprare casa senza visura ipotecaria | Rischio di ipoteche o pignoramenti nascosti | Il notaio la verifica, ma meglio controllare anche prima |
| Confondere rendita catastale con valore di mercato | Calcoli fiscali errati o aspettative di prezzo sbagliate | La rendita serve per le imposte, il valore reale richiede una stima professionale |
| Non aggiornare il Catasto dopo una ristrutturazione | Difformità catastale che blocca la vendita futura | Fare la variazione catastale (DOCFA) al termine dei lavori |
| Non aggiornare la Conservatoria dopo una successione | L’immobile risulta ancora intestato al defunto | Fare la voltura catastale e la trascrizione in Conservatoria |
Hai bisogno di una visura catastale, ipotecaria o ipocatastale?
Lo studio Balzano Consulting Group offre servizi completi di visura catastale, ipotecaria e ipocatastale per privati, professionisti e agenzie immobiliari nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini. Oltre alla semplice consultazione, il Geometra Giuseppe Balzano e il suo team interpretano i dati, segnalano eventuali difformità o criticità e ti indicano le azioni da intraprendere, con oltre 25 anni di esperienza tra Marche e Romagna.
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Domande frequenti
La visura catastale ti dice com’è fatto l’immobile (categoria, rendita, dimensioni) e chi risulta intestatario al Catasto. La visura ipotecaria ti dice chi è il vero proprietario e se sull’immobile ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. La catastale serve per le imposte e le pratiche edilizie, la ipotecaria serve per le compravendite e le verifiche giuridiche.
Servono entrambe. La visura catastale fornisce i dati tecnici dell’immobile (necessari per l’atto notarile), la visura ipotecaria verifica la proprietà e l’assenza di gravami. Nella prassi, il notaio le richiede entrambe e in molti casi viene redatta una Relazione Tecnica Integrata (RTI) che le comprende.
No, la visura ipocatastale è il risultato dell’incrocio dei dati catastali e ipotecari sullo stesso immobile o soggetto. È un documento unico che include le informazioni di entrambe le visure. È il documento più completo per avere il quadro complessivo di un immobile.
Sì, la Conservatoria dei Registri Immobiliari è un archivio pubblico. Chiunque può richiedere una visura ipotecaria su qualsiasi immobile o soggetto, pagando il tributo previsto (7,20 € online per consultazione telematica). Non serve il consenso del proprietario.
Online, la visura catastale è disponibile in tempo reale (pochi minuti). La visura ipotecaria online richiede qualche minuto in più per la consultazione. Tramite intermediari privati, i tempi vanno da 15 minuti (urgenza) a 2 ore. Tramite un geometra, generalmente entro 24-48 ore, ma con il valore aggiunto dell’interpretazione professionale del documento.
Puoi richiedere le visure direttamente online (gratuito se sei proprietario) oppure rivolgerti a un geometra che si occupa di ricercarle e interpretarle per te. Per gli immobili nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini, lo studio Balzano Consulting Group offre il servizio di visura catastale, ipotecaria e ipocatastale con consulenza inclusa.
Se la ristrutturazione ha modificato la distribuzione interna degli ambienti (spostamento pareti, creazione secondo bagno, unione di stanze), è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale tramite procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Se la modifica incide anche sulla rendita catastale (es. aumento di vani o cambio di categoria), la rendita verrà ricalcolata.