Il rifacimento del tetto è uno degli interventi edilizi più costosi e complessi che si possano affrontare su un edificio. Eppure, la maggior parte dei proprietari si trova a valutare preventivi generici, con un prezzo “a corpo” che non spiega cosa include, cosa esclude e perché un tetto costa il doppio di un altro.
Un buon preventivo per il rifacimento del tetto deve essere dettagliato voce per voce: ponteggio, demolizione, smaltimento, struttura, isolamento, impermeabilizzazione, manto di copertura, lattoneria, linee vita. Solo così puoi confrontare offerte diverse e capire dove va ogni euro.
In questa guida trovi tre esempi completi di preventivo per tetti da 100, 150 e 200 mq con prezzi aggiornati al 2026, la spiegazione di ogni voce, i costi dei materiali, la pratica edilizia necessaria, i bonus fiscali disponibili e la checklist per non farti fregare.
Le fasi del rifacimento completo del tetto (voce per voce)
| Fase | Lavorazione | Cosa include |
|---|---|---|
| 1. Ponteggio e sicurezza | Montaggio e smontaggio ponteggio perimetrale, linee vita provvisorie | Noleggio, montaggio, smontaggio, occupazione suolo pubblico se necessaria |
| 2. Demolizione manto esistente | Rimozione tegole/coppi, listelli, guaina impermeabilizzante | Manodopera, calo a terra, accumulo in cantiere |
| 3. Demolizione/verifica struttura | Rimozione perline, verifica e sostituzione travi/travetti ammalorati | Verifica statica, eventuale intervento strutturale |
| 4. Smaltimento macerie | Trasporto e conferimento in discarica autorizzata dei materiali rimossi | Costo discarica, trasporto, eventuale smaltimento amianto (se presente) |
| 5. Struttura portante | Posa nuove travi, travetti, tavolato o perline in legno trattato | Fornitura legname trattato antitarlo/antimuffa, posa in opera |
| 6. Barriera al vapore | Posa telo barriera al vapore sulla struttura | Fornitura e posa, fondamentale per evitare condensa |
| 7. Isolamento termico | Posa pannelli isolanti (lana di roccia, fibra di legno, polistirene, poliuretano) | Fornitura e posa, spessore variabile (8-16 cm) |
| 8. Impermeabilizzazione | Posa membrana impermeabilizzante traspirante sopra l’isolamento | Fornitura e posa, protezione dall’acqua e dal vento |
| 9. Ventilazione | Posa listelli di ventilazione (camera d’aria tra isolamento e manto) | Fornitura e posa, spessore 4-6 cm |
| 10. Manto di copertura | Posa tegole, coppi o pannelli coibentati | Fornitura e posa, inclusi pezzi speciali (colmi, paraneve, tegole di aerazione) |
| 11. Lattoneria | Grondaie, pluviali, scossaline, converse, compluvi | Fornitura e posa in rame, alluminio preverniciato o acciaio zincato |
| 12. Linee vita definitive | Installazione dispositivi anticaduta permanenti per future manutenzioni | Fornitura, posa, collaudo e certificazione |
| 13. Comignoli e sfiati | Rifacimento o sostituzione comignoli, sfiati e canne fumarie in copertura | Fornitura e posa, sigillature |
Costo delle singole voci al mq: quanto incide ogni lavorazione
| Voce | Prezzo al mq (fornitura + posa) | Note |
|---|---|---|
| Ponteggio (noleggio + montaggio/smontaggio) | 10 – 18 €/mq di facciata | Calcolato sulla superficie di facciata, non sulla copertura |
| Demolizione manto (tegole + listelli + guaina) | 10 – 18 €/mq | Di copertura |
| Demolizione e sostituzione perline/tavolato | 15 – 25 €/mq | Solo se necessario |
| Smaltimento macerie in discarica | 15 – 25 €/mq | Attenzione: per eternit/amianto il costo sale a 30-60 €/mq |
| Struttura in legno (travi + travetti + perline) | 60 – 100 €/mq | Solo se necessaria sostituzione completa |
| Sostituzione singole travi ammalorate | 80 – 150 €/ml | Prezzo a metro lineare di trave |
| Barriera al vapore | 3 – 6 €/mq | Telo in polietilene o alluminio |
| Isolamento termico (lana di roccia 10-12 cm) | 20 – 35 €/mq | Il prezzo varia con lo spessore e il materiale |
| Isolamento termico (fibra di legno 12-16 cm) | 30 – 50 €/mq | Più performante ma più costoso |
| Membrana impermeabilizzante traspirante | 5 – 10 €/mq | Sottotegola traspirante |
| Listelli di ventilazione | 5 – 10 €/mq | Camera d’aria tra isolamento e manto |
| Tegole in laterizio (marsigliesi/portoghesi) | 20 – 35 €/mq | Fornitura + posa |
| Coppi in laterizio | 25 – 45 €/mq | Fornitura + posa, più costosi delle tegole |
| Tegole in cemento | 15 – 25 €/mq | Economiche ma pesanti |
| Pannelli coibentati (sandwich) | 35 – 60 €/mq | Isolamento + copertura in un unico elemento |
| Lattoneria in alluminio preverniciato | 25 – 40 €/ml | Grondaie + pluviali + scossaline |
| Lattoneria in rame | 50 – 90 €/ml | Più duratura e pregiata |
| Linee vita (impianto anticaduta definitivo) | 1.500 – 3.500 € totali | A corpo, incluso collaudo e certificazione |
Esempio preventivo 1: rifacimento completo tetto a falde 100 mq (solo manto + isolamento, struttura esistente in buono stato)
Tetto a due falde su villetta bifamiliare. Struttura in legno esistente in buone condizioni (non da sostituire). Sostituzione manto, aggiunta isolamento e ventilazione. Tegole in laterizio marsigliesi.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Ponteggio perimetrale (noleggio + montaggio/smontaggio) | mq facciata | 180 | 14 € | 2.520 € |
| Rimozione manto esistente (tegole + listelli + guaina) | mq | 100 | 14 € | 1.400 € |
| Trasporto e smaltimento macerie in discarica | mq | 100 | 18 € | 1.800 € |
| Verifica e trattamento struttura esistente (antitarlo/antimuffa) | mq | 100 | 8 € | 800 € |
| Barriera al vapore | mq | 100 | 4 € | 400 € |
| Isolamento termico lana di roccia spessore 10 cm | mq | 100 | 28 € | 2.800 € |
| Membrana impermeabilizzante traspirante (sottotegola) | mq | 100 | 7 € | 700 € |
| Listelli di ventilazione + listelli portategola | mq | 100 | 8 € | 800 € |
| Fornitura e posa tegole marsigliesi in laterizio (inclusi pezzi speciali) | mq | 100 | 30 € | 3.000 € |
| Colmo ventilato | ml | 12 | 35 € | 420 € |
| Lattoneria completa in alluminio preverniciato (grondaie, pluviali, scossaline) | ml | 40 | 32 € | 1.280 € |
| Rifacimento comignoli e sfiati (n. 2) | cad | 2 | 350 € | 700 € |
| Linee vita definitive con collaudo e certificazione | a corpo | 1 | 2.200 € | 2.200 € |
| Pulizia finale di cantiere | a corpo | 1 | 300 € | 300 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 19.120 € | |||
| IVA agevolata 10% | 1.912 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 21.032 € | |||
| Detrazione 50% (Ecobonus per coibentazione, prima casa) | -10.516 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO | 10.516 € | |||
Costo al mq di copertura: circa 210 €/mq (IVA inclusa).
Esempio preventivo 2: rifacimento completo tetto 150 mq con sostituzione struttura in legno
Tetto a due falde su condominio. Sostituzione completa: struttura in legno lamellare, isolamento in fibra di legno, ventilazione, tegole portoghesi, lattoneria in rame.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Ponteggio perimetrale | mq facciata | 300 | 14 € | 4.200 € |
| Tiro in quota materiali (gru a torre o sollevatore) | a corpo | 1 | 2.000 € | 2.000 € |
| Rimozione completa manto + struttura esistente | mq | 150 | 22 € | 3.300 € |
| Trasporto e smaltimento macerie in discarica | mq | 150 | 20 € | 3.000 € |
| Nuova struttura in legno lamellare (travi + travetti + tavolato) | mq | 150 | 85 € | 12.750 € |
| Barriera al vapore | mq | 150 | 4 € | 600 € |
| Isolamento termico fibra di legno spessore 14 cm | mq | 150 | 42 € | 6.300 € |
| Membrana impermeabilizzante traspirante | mq | 150 | 7 € | 1.050 € |
| Listelli di ventilazione + listelli portategola | mq | 150 | 8 € | 1.200 € |
| Fornitura e posa tegole portoghesi in laterizio (inclusi pezzi speciali) | mq | 150 | 32 € | 4.800 € |
| Colmo ventilato | ml | 16 | 35 € | 560 € |
| Lattoneria completa in rame (grondaie, pluviali, scossaline, converse) | ml | 55 | 70 € | 3.850 € |
| Rifacimento comignoli e sfiati (n. 3) | cad | 3 | 400 € | 1.200 € |
| Linee vita definitive con collaudo e certificazione | a corpo | 1 | 2.800 € | 2.800 € |
| Pulizia finale di cantiere | a corpo | 1 | 400 € | 400 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 48.010 € | |||
| IVA agevolata 10% | 4.801 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 52.811 € | |||
| Detrazione 50% (prima casa, Ecobonus + Bonus Ristrutturazione) | -26.406 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO | 26.405 € | |||
Costo al mq di copertura: circa 352 €/mq (IVA inclusa).
Esempio preventivo 3: rifacimento tetto piano 200 mq (impermeabilizzazione + isolamento)
Lastrico solare condominiale. Rifacimento completo dell’impermeabilizzazione con coibentazione (tetto caldo rovescio). Nessuna struttura da sostituire.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Allestimento cantiere e opere provvisionali | a corpo | 1 | 1.500 € | 1.500 € |
| Rimozione guaina bituminosa esistente e massetto deteriorato | mq | 200 | 12 € | 2.400 € |
| Trasporto e smaltimento macerie in discarica | mq | 200 | 15 € | 3.000 € |
| Regolarizzazione del massetto di pendenza esistente | mq | 200 | 10 € | 2.000 € |
| Primer bituminoso | mq | 200 | 3 € | 600 € |
| Impermeabilizzazione con doppio strato di guaina bituminosa elastomerica | mq | 200 | 22 € | 4.400 € |
| Isolamento termico in polistirene estruso (XPS) spessore 10 cm | mq | 200 | 18 € | 3.600 € |
| Tessuto non tessuto di separazione | mq | 200 | 2 € | 400 € |
| Massetto di protezione alleggerito (spessore 5 cm) | mq | 200 | 15 € | 3.000 € |
| Pavimentazione in quadrotti di cemento (solo se calpestabile) | mq | 200 | 20 € | 4.000 € |
| Rifacimento bocchettoni di scarico (n. 4) | cad | 4 | 150 € | 600 € |
| Rifacimento scossaline e risvolti perimetrali | ml | 60 | 25 € | 1.500 € |
| Linee vita definitive con collaudo | a corpo | 1 | 2.500 € | 2.500 € |
| Pulizia finale | a corpo | 1 | 350 € | 350 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 29.850 € | |||
| IVA agevolata 10% | 2.985 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 32.835 € | |||
| Detrazione 50% (Ecobonus per coibentazione, prima casa) | -16.418 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO | 16.417 € | |||
Costo al mq di copertura: circa 164 €/mq (IVA inclusa).
Riepilogo: quanto costa rifare il tetto al mq per tipo di intervento
| Tipo di intervento | Costo al mq (IVA inclusa) | Costo per 100 mq | Costo per 150 mq | Costo per 200 mq |
|---|---|---|---|---|
| Solo sostituzione tegole (senza isolamento) | 80 – 120 €/mq | 8.000 – 12.000 € | 12.000 – 18.000 € | 16.000 – 24.000 € |
| Manto + isolamento + ventilazione (struttura esistente ok) | 180 – 250 €/mq | 18.000 – 25.000 € | 27.000 – 37.500 € | 36.000 – 50.000 € |
| Rifacimento completo con nuova struttura in legno | 300 – 400 €/mq | 30.000 – 40.000 € | 45.000 – 60.000 € | 60.000 – 80.000 € |
| Tetto piano: impermeabilizzazione + isolamento | 130 – 200 €/mq | 13.000 – 20.000 € | 19.500 – 30.000 € | 26.000 – 40.000 € |
Costo dei materiali di copertura a confronto
| Materiale | Prezzo al mq (sola fornitura) | Durata media | Ideale per |
|---|---|---|---|
| Tegole marsigliesi in laterizio | 8 – 15 € | 40-60 anni | Villette e condomini, il più diffuso |
| Tegole portoghesi in laterizio | 10 – 18 € | 40-60 anni | Coperture inclinate, buon rapporto qualità/prezzo |
| Coppi in laterizio | 15 – 30 € | 50-80 anni | Edifici tradizionali, centri storici, restauri |
| Tegole in cemento | 6 – 12 € | 30-50 anni | Soluzioni economiche |
| Pannelli coibentati (sandwich) | 25 – 45 € | 30-40 anni | Capannoni, tettoie, soluzioni rapide |
| Guaina bituminosa (doppio strato) | 15 – 25 € | 15-25 anni | Tetti piani, lastrici solari |
| Membrana in PVC o EPDM | 20 – 35 € | 25-40 anni | Tetti piani ad alta durabilità |
Costo dei materiali isolanti a confronto
| Materiale isolante | Prezzo al mq (spessore 10 cm) | Conducibilità termica (lambda) | Vantaggi |
|---|---|---|---|
| Lana di roccia | 15 – 25 € | 0,035 – 0,040 W/mK | Buon isolamento, incombustibile, buon fonoassorbente |
| Fibra di legno | 25 – 40 € | 0,038 – 0,042 W/mK | Ottimo sfasamento termico estivo, naturale, traspirante |
| Polistirene espanso (EPS) | 8 – 15 € | 0,031 – 0,038 W/mK | Economico, leggero |
| Polistirene estruso (XPS) | 12 – 20 € | 0,030 – 0,036 W/mK | Resistente all’acqua, ideale per tetti piani (rovescio) |
| Poliuretano espanso (PUR) | 15 – 28 € | 0,022 – 0,028 W/mK | Miglior isolante a parità di spessore |
Come leggere e confrontare i preventivi per il tetto: la checklist
| Voce da verificare | Presente? | Se manca, cosa rischi |
|---|---|---|
| Ponteggio (noleggio + montaggio/smontaggio) | Deve essere incluso | 3.000 – 6.000 € in più non preventivati |
| Smaltimento macerie in discarica autorizzata | Deve essere incluso | 1.500 – 5.000 € in più, sanzioni se conferimento illegale |
| Smaltimento amianto (se presente) | Verificare se il vecchio tetto contiene eternit | Costo aggiuntivo 30-60 €/mq + bonifica obbligatoria ASL |
| Linee vita definitive | Obbligatorie per legge in molte regioni | 1.500 – 3.500 € in più + rischio sanzioni |
| Barriera al vapore sotto l’isolamento | Deve essere inclusa se c’è coibentazione | Condensa interstiziale che degrada l’isolante nel tempo |
| Ventilazione (camera d’aria) | Fortemente raccomandata | Senza ventilazione il tetto funziona peggio e l’isolamento dura meno |
| Occupazione suolo pubblico | Verificare se il ponteggio occupa marciapiede/strada | 200 – 800 € per il permesso comunale |
| Pratica edilizia (SCIA o CILA) | Verificare quale pratica serve | Sanzioni e perdita della detrazione se manca |
Quale pratica edilizia serve per rifare il tetto
| Tipo di intervento | Pratica necessaria | Serve un ingegnere strutturista? |
|---|---|---|
| Sostituzione tegole (stesso tipo e materiale) | Edilizia libera (nessuna pratica) | No |
| Rifacimento manto + aggiunta isolamento (senza toccare la struttura) | CILA | No |
| Sostituzione o rinforzo travi e struttura portante | SCIA + pratica strutturale al Genio Civile | Sì (progetto e deposito strutturale) |
| Modifica della forma o pendenza del tetto | Permesso di costruire | Sì |
| Rifacimento impermeabilizzazione tetto piano | CILA (se con coibentazione) o edilizia libera (se solo guaina) | No |
I bonus fiscali per il rifacimento del tetto nel 2026
| Bonus | Quando si applica al tetto | Aliquota 2026 (prima casa) | Massimale |
|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazione | Sostituzione tegole, rifacimento struttura, lattoneria | 50% | 96.000 € di spesa per unità |
| Ecobonus | Coibentazione del tetto (isolamento involucro) | 50% | 60.000 € di spesa per unità (detrazione max 30.000 €) |
| Sismabonus | Rinforzo strutturale del tetto (zona sismica 1, 2 o 3) | 50% | 96.000 € di spesa per unità |
| IVA agevolata | Manodopera e beni finiti forniti dall’impresa | 10% (permanente) | N/A |
Strategia: se il rifacimento del tetto include sia la coibentazione (Ecobonus) sia lavori strutturali (Bonus Ristrutturazione o Sismabonus), i massimali si sommano perché sono bonus diversi. La parte di isolamento va sull’Ecobonus (massimale dedicato 60.000 €/unità), il resto sul Bonus Ristrutturazione o Sismabonus (96.000 €/unità). In questo modo, su un condominio di 10 unità, il massimale complessivo può superare 1.500.000 € di spesa detraibile.
Tempi di esecuzione: quanto dura il rifacimento del tetto
| Tipo di intervento | Tempo di esecuzione (giorni lavorativi) | Note |
|---|---|---|
| Sostituzione solo manto (100 mq) | 5 – 8 giorni | Senza intervento su struttura e isolamento |
| Manto + isolamento + ventilazione (100 mq) | 10 – 15 giorni | Struttura esistente in buono stato |
| Rifacimento completo con struttura (150 mq) | 15 – 25 giorni | Tempi allungati se servono travi su misura |
| Tetto piano impermeabilizzazione + isolamento (200 mq) | 8 – 12 giorni | Meteo-dipendente (guaina non si posa con pioggia) |
Periodo migliore: primavera (marzo-maggio) o inizio autunno (settembre-ottobre). In estate il caldo eccessivo è pericoloso per gli operai e accelera l’indurimento dei materiali. In inverno pioggia e neve causano fermi cantiere.
Domande frequenti
Dipende dal tipo di intervento. Per la sola sostituzione delle tegole: 8.000-12.000 €. Per manto + isolamento + ventilazione (struttura ok): 18.000-25.000 €. Per il rifacimento completo con nuova struttura in legno: 30.000-40.000 €. Tutti i prezzi sono IVA inclusa. Con la detrazione al 50%, il costo netto si dimezza.
Un preventivo serio deve dettagliare: ponteggio, demolizione, smaltimento (con specifica se c’è amianto), struttura, barriera al vapore, isolamento, impermeabilizzazione, ventilazione, manto di copertura, lattoneria, linee vita, comignoli, pulizia finale. Deve indicare unità di misura, quantità, prezzo unitario e totale per ogni voce. IVA separata. Tempi di esecuzione. Se manca anche una sola di queste voci, chiedi chiarimenti.
In molte regioni italiane sì, sono obbligatorie per legge in caso di intervento sulla copertura (Lombardia, Toscana, Emilia-Romagna, Veneto, Piemonte e altre). Anche dove non sono obbligatorie, sono fortemente raccomandate per la sicurezza dei futuri manutentori. Il costo (1.500-3.500 €) è detraibile con il Bonus Ristrutturazione.
Sì. La sostituzione del manto e della struttura rientra nel Bonus Ristrutturazione al 50%. La coibentazione (isolamento termico) rientra nell’Ecobonus al 50% con massimale dedicato. Il rinforzo strutturale rientra nel Sismabonus al 50% in zona sismica 1, 2 e 3. I massimali sono cumulabili perché sono bonus diversi.
Se sostituisci solo le tegole senza toccare la struttura, è edilizia libera. Se aggiungi isolamento senza intervento strutturale, basta la CILA. Se intervieni sulle travi o sulla struttura portante, serve la SCIA con pratica strutturale depositata al Genio Civile e firmata da un ingegnere. Se modifichi la forma o la pendenza del tetto, serve il permesso di costruire.
I tetti in eternit (fibrocemento) installati prima del 1992 contengono quasi certamente amianto. Si riconoscono dalla superficie grigia ondulata tipica delle lastre di fibrocemento. Se sospetti la presenza di amianto, fai fare un’analisi del materiale da un laboratorio specializzato (costo: 100-300 €). La rimozione dell’amianto è un lavoro specializzato che richiede ditta abilitata, notifica all’ASL e costi di smaltimento significativamente più alti (30-60 €/mq).
Se la struttura portante ha meno di 30-40 anni e non presenta segni di degrado (travi sane, nessuna inflessione, nessuna infiltrazione pregressa), può bastare il rifacimento del manto con aggiunta di isolamento e ventilazione. Se la struttura è più vecchia o presenta problemi, il rifacimento completo è più conveniente a lungo termine: rifare solo il manto su una struttura compromessa significa dover riaprire il cantiere tra pochi anni.