La ristrutturazione della facciata è uno degli interventi più costosi per un condominio e uno dei più sottovalutati per una villetta. Il problema è sempre lo stesso: preventivi generici con un prezzo “a corpo” che non spiega quanto pesa il ponteggio, quanto costa l’intonaco, quanto incide il cappotto termico e cosa succede se sotto l’intonaco si trovano sorprese strutturali.
Un buon preventivo per il rifacimento della facciata deve essere dettagliato voce per voce: ponteggio, demolizione intonaco, ripristino sottofondo, nuovo intonaco, tinteggiatura, eventuale cappotto termico, lattoneria, opere accessorie su balconi e cornicioni. Solo così puoi confrontare offerte diverse e presentare numeri chiari all’assemblea condominiale.
In questa guida trovi tre esempi completi di preventivo per facciate di 300, 600 e 1.000 mq con prezzi aggiornati al 2026, la spiegazione di ogni voce, i costi dei materiali, le pratiche edilizie necessarie, i bonus fiscali disponibili e la checklist per leggere e confrontare i preventivi senza farsi fregare.
Le fasi della ristrutturazione completa della facciata (voce per voce)
| Fase | Lavorazione | Cosa include |
|---|---|---|
| 1. Ponteggio | Montaggio, smontaggio e noleggio ponteggio a telai prefabbricati | Trasporto, montaggio, smontaggio, teli di protezione, eventuale occupazione suolo pubblico |
| 2. Demolizione intonaco | Rimozione dell’intonaco ammalorato (parziale o totale) | Manodopera, battitura per individuare parti vuote, calo a terra macerie |
| 3. Smaltimento macerie | Trasporto e conferimento in discarica autorizzata | Container, trasporto, oneri di discarica |
| 4. Ripristino sottofondo | Risanamento delle murature, trattamento armature ossidate, ripristino corticale | Malta da ripristino, passivante per ferri, rete in fibra di vetro se necessaria |
| 5. Nuovo intonaco | Applicazione di rinzaffo + intonaco civile (spessore 1,5-2 cm) | Fornitura malta, manodopera, staggiatura a regola d’arte |
| 6. Rasatura e finitura | Stuccatura, rasatura fine, eventuale applicazione di rivestimento a spessore | Fornitura e posa, preparazione del supporto per la tinteggiatura |
| 7. Tinteggiatura | Applicazione di fissativo + due mani di pittura per esterni | Fornitura pittura (silossanica, ai silicati o acrilica), manodopera |
| 8. Cappotto termico (se previsto) | Incollaggio + tassellatura pannelli isolanti, rete, rasatura armata, finitura | Pannelli EPS/lana di roccia, collante, tasselli, rete, rasante, finitura colorata |
| 9. Lattoneria | Sostituzione o rifacimento scossaline, davanzali, coprifilo, gocciolatoi | Fornitura e posa in alluminio preverniciato, rame o acciaio zincato |
| 10. Opere su balconi | Ripristino sottobalconi, frontalini, impermeabilizzazione, pavimentazione | Malta da ripristino, guaina liquida, eventuale nuova pavimentazione |
| 11. Opere su cornicioni e marcapiani | Ripristino o rifacimento di cornicioni, marcapiani, elementi decorativi | Malta modellata, sagome, eventuale consolidamento con rete |
| 12. Pulizia finale e smontaggio | Pulizia del cantiere, rimozione protezioni, smontaggio ponteggio | Pulizia vetri, davanzali, pavimentazioni esterne, rimozione teli |
Costo delle singole voci al mq: quanto incide ogni lavorazione
| Voce | Prezzo al mq (fornitura + posa) | Note |
|---|---|---|
| Ponteggio (noleggio 1° mese + montaggio/smontaggio) | 10 – 18 €/mq di facciata | Noleggio mesi successivi: 3-6 €/mq/mese |
| Teli di protezione antipolvere | 2 – 4 €/mq | Obbligatori per cantieri in zona abitata |
| Demolizione intonaco ammalorato | 8 – 15 €/mq | Parziale o totale a seconda dello stato |
| Smaltimento macerie | 5 – 10 €/mq | Calcolato sulla superficie demolita |
| Ripristino corticale e passivazione ferri | 25 – 50 €/mq | Solo dove necessario (balconi, travi, pilastri) |
| Nuovo intonaco civile (rinzaffo + intonaco) | 20 – 35 €/mq | Spessore 1,5-2 cm, staggiato a regola d’arte |
| Rasatura fine e preparazione supporto | 8 – 14 €/mq | Necessaria prima della tinteggiatura |
| Tinteggiatura per esterni (fissativo + 2 mani) | 10 – 20 €/mq | Pittura silossanica: 14-20 €. Acrilica: 10-14 € |
| Cappotto termico EPS (8-10 cm) completo | 50 – 80 €/mq | Collante + pannelli + tasselli + rete + rasante + finitura |
| Cappotto termico lana di roccia (8-10 cm) completo | 65 – 100 €/mq | Più costoso dell’EPS ma incombustibile |
| Scossaline e davanzali in alluminio preverniciato | 20 – 35 €/ml | Sviluppo 25-40 cm |
| Scossaline e davanzali in rame | 40 – 70 €/ml | Più durature e pregiate |
| Ripristino sottobalconi (malta + passivante + finitura) | 30 – 55 €/mq | Per superfice del sottobalcone |
| Ripristino frontalini balconi | 25 – 45 €/ml | Con eventuale rifacimento gocciolatoio |
| Ripristino cornicioni e marcapiani | 35 – 65 €/ml | Dipende dalla complessità della sagoma |
Esempio preventivo 1: rifacimento facciata villetta 300 mq (intonaco + tinteggiatura, senza cappotto)
Villetta su due piani, facciata in buono stato strutturale. Intervento: demolizione parziale intonaco ammalorato (50%), nuovo intonaco, rasatura e tinteggiatura completa. Nessun cappotto termico. Lattoneria da sostituire.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Ponteggio perimetrale (noleggio 1 mese + montaggio/smontaggio) | mq facciata | 300 | 14 € | 4.200 € |
| Teli di protezione antipolvere | mq | 300 | 3 € | 900 € |
| Demolizione intonaco ammalorato (50% della superficie) | mq | 150 | 12 € | 1.800 € |
| Smaltimento macerie in discarica | a corpo | 1 | 800 € | 800 € |
| Nuovo intonaco civile sulle parti demolite (rinzaffo + intonaco) | mq | 150 | 28 € | 4.200 € |
| Rasatura fine dell’intera superficie | mq | 300 | 10 € | 3.000 € |
| Tinteggiatura completa (fissativo + 2 mani pittura silossanica) | mq | 300 | 16 € | 4.800 € |
| Sostituzione scossaline e davanzali in alluminio preverniciato | ml | 30 | 28 € | 840 € |
| Ripristino cornicioni e marcapiani | ml | 20 | 45 € | 900 € |
| Pulizia finale di cantiere | a corpo | 1 | 400 € | 400 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 21.840 € | |||
| IVA agevolata 10% | 2.184 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 24.024 € | |||
| Detrazione 50% Bonus Ristrutturazione (prima casa) | -12.012 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO | 12.012 € | |||
Costo al mq di facciata: circa 80 €/mq (IVA inclusa). Con la detrazione: circa 40 €/mq.
Esempio preventivo 2: rifacimento facciata condominio 600 mq con cappotto termico
Condominio 4 piani, 12 unità immobiliari. Intervento completo: demolizione intonaco, cappotto termico in EPS 10 cm, finitura, sostituzione lattoneria, ripristino balconi e frontalini.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Ponteggio perimetrale (noleggio 2 mesi + montaggio/smontaggio) | mq facciata | 600 | 18 € | 10.800 € |
| Teli di protezione antipolvere | mq | 600 | 3 € | 1.800 € |
| Occupazione suolo pubblico (permesso comunale 2 mesi) | a corpo | 1 | 600 € | 600 € |
| Demolizione intonaco esistente (100%) | mq | 600 | 12 € | 7.200 € |
| Smaltimento macerie in discarica | a corpo | 1 | 2.500 € | 2.500 € |
| Ripristino corticale su pilastri, travi e balconi (passivante + malta) | mq | 80 | 40 € | 3.200 € |
| Cappotto termico EPS grafitato 10 cm completo (collante + pannelli + tasselli + rete + rasante + finitura) | mq | 600 | 65 € | 39.000 € |
| Raccordi cappotto su davanzali, soglie e infissi | ml | 120 | 18 € | 2.160 € |
| Sostituzione scossaline e davanzali in alluminio preverniciato | ml | 90 | 30 € | 2.700 € |
| Ripristino sottobalconi (n. 24 balconi, media 4 mq ciascuno) | mq | 96 | 42 € | 4.032 € |
| Ripristino frontalini balconi | ml | 120 | 35 € | 4.200 € |
| Ripristino cornicioni e marcapiani | ml | 50 | 50 € | 2.500 € |
| Pulizia finale di cantiere | a corpo | 1 | 800 € | 800 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 81.492 € | |||
| IVA agevolata 10% | 8.149 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 89.641 € | |||
| Ecobonus 50% sulla coibentazione (max 60.000 €/unità x 12 = 720.000 €) | -44.821 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO (intero condominio) | 44.820 € | |||
| Costo netto per unità (12 unità, in media) | circa 3.735 € | |||
Costo al mq di facciata: circa 149 €/mq (IVA inclusa). Con Ecobonus: circa 75 €/mq.
Esempio preventivo 3: rifacimento facciata condominio grande 1.000 mq (solo intonaco + tinteggiatura + balconi, senza cappotto)
Condominio 5 piani, 20 unità immobiliari. Intervento di manutenzione straordinaria: demolizione totale intonaco, nuovo intonaco, tinteggiatura, ripristino completo balconi, frontalini e cornicioni. Nessun cappotto termico.
| Voce | U.M. | Quantità | Prezzo unitario | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Ponteggio perimetrale (noleggio 2 mesi + montaggio/smontaggio) | mq facciata | 1.000 | 16 € | 16.000 € |
| Teli di protezione antipolvere | mq | 1.000 | 3 € | 3.000 € |
| Occupazione suolo pubblico (permesso comunale 2 mesi) | a corpo | 1 | 800 € | 800 € |
| Demolizione intonaco esistente (100%) | mq | 1.000 | 10 € | 10.000 € |
| Smaltimento macerie in discarica | a corpo | 1 | 4.000 € | 4.000 € |
| Ripristino corticale pilastri, travi, balconi (passivante + malta) | mq | 120 | 40 € | 4.800 € |
| Nuovo intonaco civile completo (rinzaffo + intonaco) | mq | 1.000 | 28 € | 28.000 € |
| Rasatura fine dell’intera superficie | mq | 1.000 | 10 € | 10.000 € |
| Tinteggiatura completa (fissativo + 2 mani pittura silossanica) | mq | 1.000 | 16 € | 16.000 € |
| Sostituzione scossaline e davanzali in alluminio preverniciato | ml | 150 | 28 € | 4.200 € |
| Ripristino sottobalconi (n. 40 balconi, media 4 mq ciascuno) | mq | 160 | 42 € | 6.720 € |
| Ripristino frontalini balconi | ml | 200 | 35 € | 7.000 € |
| Ripristino cornicioni e marcapiani | ml | 80 | 50 € | 4.000 € |
| Pulizia finale di cantiere | a corpo | 1 | 1.000 € | 1.000 € |
| TOTALE LAVORI (IVA esclusa) | 115.520 € | |||
| IVA agevolata 10% | 11.552 € | |||
| TOTALE IVA INCLUSA | 127.072 € | |||
| Bonus Ristrutturazione 50% (max 96.000 €/unità x 20) | -63.536 € | |||
| COSTO NETTO EFFETTIVO (intero condominio) | 63.536 € | |||
| Costo netto per unità (20 unità, in media) | circa 3.177 € | |||
Costo al mq di facciata: circa 127 €/mq (IVA inclusa). Con Bonus 50%: circa 64 €/mq.
Riepilogo: quanto costa ristrutturare la facciata per tipo di intervento
| Tipo di intervento | Costo al mq (IVA inclusa) | Facciata 300 mq | Facciata 600 mq | Facciata 1.000 mq |
|---|---|---|---|---|
| Solo tinteggiatura (facciata in buono stato) | 25 – 45 €/mq | 7.500 – 13.500 € | 15.000 – 27.000 € | 25.000 – 45.000 € |
| Intonaco parziale + tinteggiatura | 55 – 85 €/mq | 16.500 – 25.500 € | 33.000 – 51.000 € | 55.000 – 85.000 € |
| Intonaco totale + tinteggiatura + balconi | 100 – 140 €/mq | 30.000 – 42.000 € | 60.000 – 84.000 € | 100.000 – 140.000 € |
| Cappotto termico completo + finitura + balconi | 130 – 200 €/mq | 39.000 – 60.000 € | 78.000 – 120.000 € | 130.000 – 200.000 € |
Il ponteggio incide per il 25-40% del costo totale in un intervento senza cappotto. Questa è la voce più sottovalutata: non è il costo dell’intonaco o della pittura a far lievitare il preventivo, ma il ponteggio. Per questo conviene fare tutto insieme (intonaco + tinteggiatura + balconi + lattoneria) piuttosto che interventi separati negli anni.
Quanto costano i materiali per la facciata
| Materiale | Prezzo al mq o al ml | Durata media | Ideale per |
|---|---|---|---|
| Pittura acrilica per esterni | 3 – 6 €/mq (sola fornitura) | 5-8 anni | Budget limitato, superfici non esposte |
| Pittura silossanica | 5 – 10 €/mq (sola fornitura) | 10-15 anni | Miglior rapporto qualità/prezzo, traspirante e idrorepellente |
| Pittura ai silicati (minerale) | 8 – 14 €/mq (sola fornitura) | 15-25 anni | Centri storici, edifici vincolati, massima durabilità |
| Intonaco premiscelato a base calce | 5 – 10 €/mq (sola fornitura) | 30-50 anni | Standard per facciate residenziali |
| Pannelli EPS grafitato per cappotto (10 cm) | 10 – 18 €/mq (sola fornitura) | 40-50 anni | Cappotto termico economico, buone prestazioni |
| Pannelli lana di roccia per cappotto (10 cm) | 18 – 30 €/mq (sola fornitura) | 50+ anni | Cappotto incombustibile, anche su edifici alti |
| Rivestimento a spessore (intonachino/graffiato) | 6 – 12 €/mq (sola fornitura) | 15-25 anni | Finitura decorativa su cappotto o intonaco |
| Davanzali in alluminio preverniciato (sviluppo 30 cm) | 12 – 22 €/ml (sola fornitura) | 30+ anni | Standard per condomini |
| Davanzali in rame (sviluppo 30 cm) | 25 – 45 €/ml (sola fornitura) | 50+ anni | Edifici di pregio, centri storici |
Come leggere e confrontare i preventivi per la facciata: la checklist
| Voce da verificare | Presente? | Se manca, cosa rischi |
|---|---|---|
| Ponteggio (noleggio + montaggio/smontaggio + durata prevista) | Deve essere incluso con durata stimata | 4.000 – 16.000 € non preventivati; ogni mese in più costa 3-6 €/mq |
| Smaltimento macerie in discarica autorizzata | Deve essere incluso | 800 – 4.000 € in più a sorpresa |
| Ripristino corticale su travi, pilastri e balconi | Spesso non prevedibile prima del ponteggio | Scoperta in corso d’opera: 3.000 – 10.000 € in più. Chiedere una voce a “misura” |
| Balconi (sottobalconi, frontalini, gocciolatoi) | Verificare se inclusi o esclusi | 4.000 – 12.000 € se esclusi e da aggiungere dopo |
| Lattoneria (scossaline, davanzali, coprifilo) | Verificare se inclusa o esclusa | 2.000 – 5.000 € se esclusa |
| Tipo di pittura specificato (acrilica, silossanica, ai silicati) | Deve essere indicato nel capitolato | Differenza di durata: 5 anni (acrilica) vs 15 anni (silossanica) |
| Occupazione suolo pubblico | Verificare se il ponteggio occupa marciapiede o strada | 400 – 1.000 € di permesso comunale non previsto |
| Durata stimata dei lavori | Deve essere indicata | Ogni mese in più = noleggio ponteggio aggiuntivo |
Il consiglio più importante: il ripristino corticale (pilastri, travi, sottobalconi) è la voce più imprevedibile. Non si può quantificare con certezza prima di montare il ponteggio e demolire l’intonaco. Un buon preventivo include questa voce “a misura” (prezzo unitario al mq, quantità da definire in corso d’opera con il direttore dei lavori) piuttosto che escluderla del tutto.
Quale pratica edilizia serve per ristrutturare la facciata
| Tipo di intervento | Pratica edilizia | Note |
|---|---|---|
| Sola tinteggiatura (stesso colore) | Edilizia libera (nessuna pratica) | Manutenzione ordinaria |
| Tinteggiatura con cambio colore | CILA o comunicazione al Comune | Verifica il regolamento edilizio locale (piano del colore) |
| Rifacimento intonaco + tinteggiatura | CILA | Manutenzione straordinaria |
| Cappotto termico esterno | CILA + relazione energetica (Legge 10) | Comunicazione ENEA per Ecobonus |
| Ripristino strutturale (travi, pilastri, balconi) | SCIA + pratica strutturale | Serve un ingegnere per il deposito al Genio Civile |
| Facciata in centro storico o edificio vincolato | SCIA + autorizzazione Soprintendenza | Tempi più lunghi (90-120 giorni per il parere) |
I bonus fiscali per la facciata nel 2026
| Bonus | Quando si applica alla facciata | Aliquota 2026 (prima casa) | Massimale |
|---|---|---|---|
| Bonus Ristrutturazione | Intonaco, tinteggiatura, ripristino balconi, lattoneria | 50% | 96.000 € di spesa per unità |
| Ecobonus | Cappotto termico (isolamento involucro opaco) | 50% | 60.000 € di spesa per unità |
| Sismabonus | Rinforzo strutturale di travi, pilastri, balconi | 50% | 96.000 € di spesa per unità |
| IVA agevolata | Manodopera e beni finiti forniti dall’impresa | 10% (permanente) | N/A |
Attenzione: il Bonus Facciate al 90% è scaduto il 31 dicembre 2022 e non è stato prorogato. Nel 2026 la facciata si detrae con il Bonus Ristrutturazione (50% prima casa, 36% seconda casa) o con l’Ecobonus (50%) se si realizza il cappotto termico. I massimali sono cumulabili perché sono bonus diversi.
Come si ripartiscono le spese in condominio
Le spese per il rifacimento della facciata condominiale sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, secondo l’art. 1123 del Codice Civile. Sono tenuti a contribuire tutti i condomini, compresi quelli che hanno votato contro in assemblea. I proprietari di box auto sono generalmente esclusi, salvo diverse disposizioni nel regolamento condominiale.
Per i balconi: i sottobalconi e i frontalini, se considerati parte della facciata (elemento decorativo dell’edificio), sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi. La pavimentazione e la ringhiera del balcone, essendo di uso esclusivo, sono a carico del singolo proprietario.
Tempi di esecuzione: quanto dura il rifacimento della facciata
| Tipo di intervento | Superficie facciata | Durata indicativa |
|---|---|---|
| Solo tinteggiatura | 300 mq | 1 – 2 settimane |
| Intonaco + tinteggiatura | 300 mq | 3 – 4 settimane |
| Intonaco + tinteggiatura + balconi | 600 mq | 5 – 8 settimane |
| Cappotto termico completo + balconi | 600 mq | 6 – 10 settimane |
| Intonaco + tinteggiatura + balconi | 1.000 mq | 8 – 12 settimane |
Periodo migliore: primavera (aprile-giugno) e inizio autunno (settembre-ottobre). L’intonaco e la pittura non si applicano con temperature sotto i 5°C o sopra i 35°C, né con pioggia. I ritardi meteo sono la causa principale di sforamento dei tempi.
Domande frequenti
Dipende dal tipo di intervento. Per la sola tinteggiatura: 25-45 €/mq. Per intonaco + tinteggiatura: 55-85 €/mq. Per intonaco + tinteggiatura + ripristino balconi: 100-140 €/mq. Per cappotto termico completo con finitura e balconi: 130-200 €/mq. Tutti i prezzi sono IVA inclusa e comprendono il ponteggio.
Il ponteggio incide per il 25-40% del costo totale in un intervento senza cappotto, e per il 15-25% in un intervento con cappotto (perché il costo del cappotto è più alto e “diluisce” il peso del ponteggio). Questa è la ragione principale per cui conviene fare tutti gli interventi sulla facciata in un’unica volta: il ponteggio si paga una sola volta.
No, il Bonus Facciate al 90% è scaduto il 31 dicembre 2022 e non è stato prorogato. Nel 2026, i lavori sulla facciata si detraggono con il Bonus Ristrutturazione (50% prima casa, 36% seconda casa, massimale 96.000 €/unità) oppure con l’Ecobonus (50%, massimale 60.000 €/unità) se si realizza il cappotto termico. La cessione del credito e lo sconto in fattura non sono più disponibili per nuovi interventi.
Le spese per la facciata condominiale sono ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Tutti pagano, anche chi ha votato contro. I sottobalconi e i frontalini, se considerati parte decorativa della facciata, sono a carico di tutti. La pavimentazione e le ringhiere dei singoli balconi sono a carico del proprietario dell’appartamento.
Per i lavori di manutenzione straordinaria sulla facciata serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio). Se l’intervento include il cappotto termico come innovazione finalizzata al risparmio energetico, la maggioranza richiesta è quella degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi (art. 1120, comma 2 c.c.).
Per la sola tinteggiatura (stesso colore) non serve alcuna pratica. Per il rifacimento dell’intonaco e/o il cappotto termico basta la CILA. Se l’intervento include ripristini strutturali (travi, pilastri, balconi con problemi statici) serve la SCIA con pratica strutturale. In centro storico o su edifici vincolati serve anche l’autorizzazione della Soprintendenza.
Sì, è il momento migliore. Il ponteggio è già montato (e rappresenta il 25-40% del costo di un intervento senza cappotto), quindi il costo aggiuntivo del cappotto è solo quello dei materiali e della posa (50-100 €/mq in più). Se si fa il cappotto separatamente in futuro, si paga di nuovo il ponteggio per intero. Inoltre, il cappotto accede all’Ecobonus con massimale dedicato (60.000 €/unità), sommabile al Bonus Ristrutturazione.