La sanatoria edilizia è la procedura che permette di regolarizzare un immobile quando i lavori sono stati eseguiti senza il titolo abilitativo necessario (CILA, SCIA o permesso di costruire) o in difformità rispetto a quanto autorizzato. Non è un condono: la sanatoria è un istituto ordinario, sempre disponibile, che funziona solo se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie.
In questa guida spieghiamo come funziona la sanatoria nel 2026, dopo le novità introdotte dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024), quali sono i costi reali, i tempi, le sanzioni, e quando è possibile (o impossibile) sanare un abuso edilizio.
Cos’è la sanatoria edilizia e quando serve
La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo previsto dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) che consente di ottenere a posteriori il titolo abilitativo per opere realizzate senza autorizzazione, a condizione che siano conformi alle norme vigenti.
Serve quando:
- hai fatto lavori senza presentare la CILA, la SCIA o chiedere il permesso di costruire
- i lavori eseguiti sono diversi da quelli autorizzati (difformità parziale o totale)
- la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell’immobile
- devi vendere, affittare o ristrutturare un immobile e scopri irregolarità
- la banca rifiuta il mutuo perché l’immobile presenta difformità.
Sanatoria e condono: la differenza fondamentale
| Caratteristica | Sanatoria edilizia | Condono edilizio |
|---|---|---|
| Natura | Istituto ordinario, sempre disponibile | Legge speciale, limitata nel tempo |
| Riferimento normativo | Art. 36 e 36-bis DPR 380/2001 | Leggi speciali (47/1985, 724/1994, 326/2003) |
| Cosa può sanare | Solo opere conformi alle norme urbanistiche ed edilizie | Anche opere non conformi (entro certi limiti) |
| Requisito di conformità | Doppia conformità (art. 36) o conformità semplificata (art. 36-bis) | Non richiesta (è la deroga che lo caratterizza) |
| Disponibilità nel 2026 | Sì, sempre | No (l’ultimo condono è del 2003, i termini sono chiusi) |
In sintesi: nel 2026 non esiste alcun condono edilizio attivo. Puoi solo sanare, non condonare. E puoi sanare solo ciò che è conforme alle norme.
I due tipi di sanatoria dopo il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha introdotto una importante novità: accanto alla sanatoria classica con doppia conformità (art. 36), esiste ora la sanatoria semplificata con conformità “dinamica” (art. 36-bis).
| Tipo di sanatoria | Articolo | Requisito di conformità | Si applica a |
|---|---|---|---|
| Sanatoria classica (doppia conformità) | Art. 36 DPR 380/2001 | L’opera deve essere conforme alle norme vigenti al momento della costruzione E al momento della domanda | Assenza totale di permesso di costruire, totale difformità |
| Sanatoria semplificata (conformità dinamica) | Art. 36-bis DPR 380/2001 | L’opera deve essere conforme alle norme edilizie vigenti al momento della costruzione E alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda | Parziali difformità dal permesso, assenza/difformità dalla SCIA, variazioni essenziali |
La differenza è sottile ma importante: la sanatoria semplificata (art. 36-bis) richiede la conformità edilizia al momento della costruzione ma la conformità urbanistica al momento della domanda. Questo rende sanabili molte difformità che prima non lo erano, perché nel frattempo le norme urbanistiche sono cambiate.
Tolleranze costruttive: quando la sanatoria non serve
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le tolleranze costruttive, cioè le difformità minime che non costituiscono abuso e non richiedono sanatoria.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 60 mq | 6% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Oltre 500 mq | 2% |
Inoltre, non costituiscono più violazione edilizia (e quindi non richiedono sanatoria) le seguenti difformità esecutive:
- irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità
- diversa collocazione degli impianti e delle opere interne
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali previsti nel progetto
- difformità di entità tale da poter essere ricondotte alla tolleranza ammessa.
Questo significa che molte piccole difformità scoperte durante una compravendita o una ristrutturazione oggi non richiedono più una sanatoria formale.
Quanto costa una sanatoria edilizia
Il costo di una sanatoria è composto da due voci principali: la sanzione amministrativa da pagare al Comune e la parcella del professionista che istruisce la pratica.
| Tipo di sanatoria | Sanzione amministrativa | Parcella tecnico (Pesaro/Fano/Rimini) | Costo totale indicativo |
|---|---|---|---|
| CILA tardiva (lavori interni senza CILA) | 1.000 € (fisso) | 500 – 1.200 € | 1.500 – 2.200 € |
| SCIA in sanatoria (difformità parziale) | 1.032 – 10.328 € (variabile) | 1.000 – 2.500 € | 2.000 – 12.800 € |
| Permesso in sanatoria art. 36 (totale difformità) | Contributo di costruzione doppio + oblazione | 1.500 – 4.000 € | 3.000 – 15.000+ € |
| Sanatoria semplificata art. 36-bis (parziale difformità) | 1.032 – 10.328 € (in attesa del listino prezzi ministeriale) | 1.000 – 3.000 € | 2.000 – 13.300 € |
| Variazione catastale (DOCFA) se necessaria | 50 € (tributo catastale) | 300 – 700 € | 350 – 750 € |
Le parcelle del tecnico nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini variano in base alla complessità dell’intervento. Per una semplice CILA tardiva (es. spostamento di un tramezzo interno) il costo complessivo è contenuto (1.500-2.200 €). Per difformità più complesse (ampliamenti, cambi d’uso, modifiche strutturali) i costi salgono significativamente.
Come si richiede la sanatoria: i passaggi
Passo 1 – Verifica dello stato legittimo dell’immobile. Il tecnico acquisisce tutta la documentazione depositata in Comune (licenze, concessioni, CILA, SCIA, condoni) e confronta i progetti autorizzati con lo stato di fatto dell’immobile. Questa fase è cruciale per capire cosa è conforme e cosa è difforme.
Passo 2 – Rilievo dello stato di fatto. Il tecnico esegue un sopralluogo e produce la planimetria aggiornata dell’immobile come si trova realmente.
Passo 3 – Verifica della sanabilità. Il tecnico valuta se la difformità rientra nelle tolleranze costruttive (e quindi non serve sanatoria), se è sanabile con CILA tardiva, SCIA in sanatoria o permesso in sanatoria, oppure se non è sanabile (e quindi va demolita o ripristinata).
Passo 4 – Presentazione della pratica al Comune. Il tecnico redige e presenta la pratica (CILA tardiva, SCIA in sanatoria o istanza di permesso in sanatoria) al Comune competente tramite il portale SUE, allegando la documentazione tecnica e il pagamento della sanzione.
Passo 5 – Istruttoria comunale. Il Comune esamina la pratica. I tempi variano:
- CILA tardiva: efficacia immediata al pagamento della sanzione
- SCIA in sanatoria: 60 giorni per il controllo (silenzio-assenso con il Salva Casa)
- permesso in sanatoria art. 36: 60 giorni (silenzio-diniego: se il Comune non risponde, la domanda è rifiutata).
Passo 6 – Aggiornamento catastale. Se la sanatoria modifica la distribuzione interna o le caratteristiche dell’immobile, il tecnico aggiorna la planimetria catastale tramite procedura DOCFA.
Cosa non è sanabile
Non tutto può essere sanato. Sono esclusi dalla sanatoria:
- interventi in totale difformità dal permesso di costruire che non rispettano la doppia conformità
- costruzioni su aree demaniali o con vincoli assoluti di inedificabilità
- opere in aree a rischio idrogeologico che violano le norme di sicurezza
- ampliamenti abusivi che superano i limiti volumetrici consentiti
- cambi di destinazione d’uso non ammessi dagli strumenti urbanistici comunali
- interventi che violano le norme antisismiche (in zona sismica 2, come Pesaro e Rimini, questo è particolarmente rilevante).
In questi casi, l’unica alternativa è la demolizione e il ripristino dello stato originario, con sanzioni aggiuntive.
Sanatoria prima di vendere casa: cosa controllare
La sanatoria è spesso urgente quando si decide di vendere un immobile. Il notaio verifica la conformità urbanistica e catastale, e se emergono difformità l’atto non può essere stipulato finché non vengono regolarizzate.
| Difformità frequente | Scoperta tipicamente | Come si risolve | Tempi |
|---|---|---|---|
| Tramezzo spostato senza CILA | Controllo del notaio o perito bancario | CILA tardiva + variazione catastale | 2-4 settimane |
| Bagno aggiunto senza autorizzazione | Controllo del notaio o perito bancario | SCIA in sanatoria + DOCFA | 1-3 mesi |
| Veranda chiusa non autorizzata | Visura catastale non corrispondente | Se sanabile: permesso in sanatoria. Se non sanabile: demolizione | 2-6 mesi |
| Planimetria catastale diversa dallo stato reale | Confronto planimetria/sopralluogo | Variazione catastale DOCFA (se la difformità è solo catastale) | 1-2 settimane |
| Sottotetto abitabile senza cambio d’uso | Controllo tecnico pre-vendita | Se conforme: SCIA in sanatoria + cambio d’uso. Se non conforme: ripristino | 2-4 mesi |
| Finestra aperta o chiusa senza autorizzazione | Confronto progetto/stato di fatto | SCIA in sanatoria | 1-3 mesi |
Consiglio pratico: prima di mettere in vendita un immobile nelle province di Pesaro-Urbino o Rimini, fai redigere una Relazione Tecnica Integrata (RTI) da un tecnico. La RTI verifica la conformità catastale, urbanistica ed edilizia e segnala eventuali difformità da sanare prima del rogito. Costa 300-600 € e può evitare sorprese costose e ritardi nella vendita.
Hai una difformità edilizia da sanare?
Lo studio Balzano Consulting Group è specializzato in sanatorie edilizie nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini. Il Geometra Giuseppe Balzano e il suo team verificano lo stato legittimo del tuo immobile, valutano la sanabilità delle difformità, redigono e presentano le pratiche al Comune competente e aggiornano la documentazione catastale, con oltre 25 anni di esperienza tra Marche e Romagna.
Domande frequenti
Dipende dal tipo di difformità. Per una CILA tardiva (es. tramezzo spostato) il costo totale è di circa 1.500-2.200 € (1.000 € di sanzione + 500-1.200 € di parcella tecnico). Per una SCIA in sanatoria il costo sale a 2.000-12.800 € a seconda della gravità. Per un permesso in sanatoria (difformità totale) si può arrivare a 15.000 € e oltre. A questi costi va aggiunta la variazione catastale (350-750 €) se necessaria.
Per le opere soggette a CILA o SCIA non ci sono sanzioni penali (art. 37 TUE). Per le opere soggette a permesso di costruire, il rilascio del permesso in sanatoria estingue il reato penale (l’oblazione ha effetto estintivo). Resta però il fatto che il reato si estingue solo con il pagamento e il rilascio del titolo in sanatoria, non con la semplice presentazione della domanda.
Il reato penale si prescrive (generalmente in 4-5 anni dall’accertamento), ma l’ordine di demolizione non si prescrive mai. Questo significa che anche dopo 20 o 30 anni il Comune può ordinare la demolizione di un’opera abusiva. La prescrizione del reato non sana l’abuso: l’immobile resta irregolare.
Sì, in modo significativo. Le principali novità sono l’introduzione della sanatoria semplificata (art. 36-bis) che supera parzialmente la doppia conformità, l’ampliamento delle tolleranze costruttive (fino al 6% per immobili piccoli), il silenzio-assenso per la SCIA in sanatoria e la semplificazione delle procedure per le difformità di minima entità.
No, in presenza di difformità edilizie non sanate non è possibile ottenere un titolo abilitativo per nuovi lavori (CILA, SCIA, permesso di costruire). Prima bisogna sanare le difformità esistenti, poi si può procedere con la ristrutturazione. Lo stesso vale per l’accesso ai bonus edilizi: le detrazioni non spettano su immobili con abusi non sanati.
La domanda può essere presentata dal proprietario dell’immobile o da chi ha commesso l’abuso. In pratica, la domanda viene redatta e presentata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per conto del proprietario.
Le norme sulla sanatoria (art. 36 e 36-bis TUE) sono nazionali e si applicano allo stesso modo. Le differenze riguardano i regolamenti edilizi comunali, gli strumenti urbanistici locali (PRG) e la modulistica del portale SUE, che è diversa tra Marche (Pesaro, Fano, Urbino) ed Emilia-Romagna (Rimini). Un tecnico con esperienza su entrambi i territori gestisce le pratiche senza difficoltà.