La visura catastale è il documento più richiesto quando si compra, vende, ristruttura o eredita un immobile. Eppure, molti proprietari non sanno che possono ottenerla gratuitamente online, non conoscono la differenza tra visura catastale e visura ipotecaria, e non sanno come leggere le informazioni che contiene.
In questa guida spieghiamo tutto quello che serve sapere sulla visura catastale nel 2026: cos’è, cosa contiene, come richiederla (gratis e a pagamento), quanto costa, come leggerla e quando serve rivolgersi a un professionista.
Cos’è la visura catastale
La visura catastale è un documento informativo rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi e reddituali di un immobile (fabbricato o terreno) così come risultano registrati negli archivi del Catasto.
Cosa contiene una visura catastale:
- dati identificativi dell’immobile: Comune, foglio, particella (o mappale), subalterno
- dati di classamento: zona censuaria, categoria catastale (es. A/2, A/3), classe, consistenza (vani o mq)
- rendita catastale: il valore fiscale dell’immobile, base per il calcolo di IMU, TARI e imposte di registro
- indirizzo dell’immobile
- intestatari catastali: nominativi dei proprietari con quota di proprietà e tipo di diritto (proprietà, usufrutto, ecc.)
- annotazioni e dati storici (nella visura storica).
Attenzione: la visura catastale non ha valore probatorio. Non certifica la proprietà giuridica dell’immobile e non sostituisce l’atto notarile o la visura ipotecaria. Ha finalità fiscali e informative.
Tipi di visura catastale
| Tipo di visura | Cosa mostra | Quando serve |
|---|---|---|
| Visura catastale attuale per immobile | Dati attuali dell’immobile (categoria, rendita, intestatari) | Compravendita, calcolo IMU/TARI, pratiche edilizie |
| Visura catastale storica per immobile | Tutti i passaggi di proprietà e le variazioni nel tempo | Verificare la storia dell’immobile, successioni, contenziosi |
| Visura catastale per soggetto | Elenco di tutti gli immobili intestati a una persona o società | Successioni, patrimonio, cause legali, verifica debitori |
| Visura della mappa (estratto di mappa) | Rappresentazione grafica della particella catastale | Verificare confini, posizione, frazionamenti |
| Planimetria catastale | Pianta dell’unità immobiliare con disposizione ambienti | Compravendita, ristrutturazione, verifica conformità |
Come richiedere la visura catastale online (gratis)
Se sei proprietario dell’immobile (o titolare di un diritto reale come usufrutto o abitazione), puoi ottenere la visura catastale gratuitamente online dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Procedura passo passo:
- accedi al sito dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) con SPID, CIE o CNS
- vai alla sezione “Servizi catastali e ipotecari” > “Consultazione personale”
- seleziona il tipo di visura (attuale, storica, planimetria)
- inserisci i dati dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno) oppure cerca per soggetto
- scarica il documento in formato PDF.
Documenti ottenibili gratuitamente (se sei proprietario):
- visura catastale attuale e storica
- visura della mappa
- planimetria catastale
- ispezione ipotecaria (dalla sezione “Ispezione ipotecaria personale”).
Visura catastale a pagamento: quando e quanto costa
Se non sei proprietario dell’immobile (ad esempio vuoi verificare un immobile che intendi acquistare), la visura catastale è a pagamento. Il costo è stabilito dall’Agenzia delle Entrate e varia in base al tipo di consultazione.
| Tipo di visura | Costo online (Agenzia delle Entrate) | Note |
|---|---|---|
| Visura catastale per soggetto | 1,35 € per ogni 10 unità immobiliari o frazione | Tariffa ridotta del 10% per consultazione telematica |
| Visura catastale per immobile | 1,35 € per ogni 10 unità o frazione | Tariffa ridotta del 10% per consultazione telematica |
| Visura della mappa | 1,35 € | Per particella |
| Ispezione ipotecaria telematica | 7,20 € fino a 30 formalità + 3,50 € ogni 10 in più | Tariffa maggiorata del 50% per consultazione non convenzionale |
Il pagamento avviene tramite il sistema pagoPA al momento della consultazione.
Visura tramite intermediari privati: numerosi servizi online (VisureItalia, CatastoSemplice, ecc.) offrono visure catastali con tempi di consegna rapidi (da 15 minuti a 2 ore). Il costo è più alto perché include la commissione dell’intermediario, generalmente tra 10 e 50 € a seconda del tipo di visura e dell’urgenza.
Visura allo sportello: è ancora possibile richiedere la visura di persona presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, presentando un documento di identità e i dati catastali dell’immobile. I costi sono leggermente superiori a quelli online.
Come richiedere la visura catastale allo sportello a Pesaro, Fano e Rimini
| Provincia | Ufficio competente | Indirizzo |
|---|---|---|
| Pesaro-Urbino | Ufficio Provinciale – Territorio di Pesaro | Via degli Abeti, 20 – 61122 Pesaro |
| Rimini | Ufficio Provinciale – Territorio di Rimini | Via Marecchiese, 462 – 47822 Santarcangelo di Romagna (RN) |
Per gli immobili situati a Pesaro, Fano e Urbino la competenza è dell’ufficio di Pesaro. Per gli immobili a Rimini la competenza è dell’ufficio di Santarcangelo di Romagna.
Come leggere una visura catastale
| Dato | Cosa significa | Esempio |
|---|---|---|
| Foglio | Porzione di territorio comunale rappresentata in una mappa | Foglio 25 |
| Particella (o mappale) | Porzione di terreno o fabbricato all’interno del foglio | Particella 130 |
| Subalterno | Singola unità immobiliare all’interno della particella (es. appartamento) | Sub. 3 |
| Categoria catastale | Tipo di immobile (A = abitazione, C = commerciale, ecc.) | A/2 (abitazione civile), A/3 (economica), C/6 (garage) |
| Classe | Livello di pregio dell’immobile all’interno della categoria | Classe 3 (da 1 = minimo a 5+ = massimo) |
| Consistenza | Dimensione dell’immobile: in vani (abitazioni) o in mq (commerciali) | 5 vani, oppure 85 mq |
| Rendita catastale | Valore fiscale che serve per calcolare IMU, TARI, imposte di registro | € 650,00 |
| Intestatari | Proprietari catastali con quota di proprietà e tipo di diritto | Rossi Mario – proprietà 1/2 |
Nota importante: la rendita catastale non è il valore di mercato dell’immobile. La rendita è un valore fiscale, generalmente molto inferiore al prezzo di mercato. Per conoscere il valore reale dell’immobile serve una stima immobiliare da parte di un professionista.
Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria
Questa è una delle confusioni più frequenti. Sono due documenti diversi, con finalità diverse, rilasciati da archivi diversi.
| Caratteristica | Visura catastale | Visura ipotecaria |
|---|---|---|
| Rilasciata da | Catasto (Agenzia delle Entrate) | Conservatoria dei Registri Immobiliari |
| Finalità | Fiscale e informativa | Giuridica e probatoria |
| Valore legale | Non probatorio (non certifica la proprietà) | Probatorio (certifica proprietà, ipoteche, vincoli) |
| Cosa mostra | Dati tecnici e fiscali dell’immobile | Atti di compravendita, ipoteche, pignoramenti, vincoli |
| Quando serve | Calcolo imposte, pratiche edilizie, ristrutturazione | Compravendita, verifica gravami, cause legali, mutuo |
| Costo per proprietario | Gratuita online | Gratuita online (ispezione personale) |
| Costo per terzi | 1,35 € per consultazione | 7,20 € + eventuali maggiorazioni |
Regola pratica: per verificare i dati fiscali di un immobile (rendita, categoria, consistenza) basta la visura catastale. Per verificare chi è il vero proprietario e se ci sono ipoteche o pignoramenti serve la visura ipotecaria.
Quando serve la visura catastale: tutti i casi
- compravendita immobiliare: il notaio la richiede per l’atto
- richiesta di mutuo: la banca verifica i dati catastali
- calcolo IMU e TARI: la rendita catastale è la base di calcolo
- dichiarazione di successione: per identificare gli immobili del defunto
- pratiche edilizie (CILA, SCIA, permesso di costruire): i dati catastali sono obbligatori
- richiesta bonus edilizi: i dati catastali vanno indicati nella documentazione
- contratto di locazione: i dati catastali sono obbligatori nel contratto
- voltura catastale: per aggiornare l’intestazione dopo compravendita o successione
- verifica conformità catastale: confronto tra planimetria e stato di fatto dell’immobile.
Quando la visura catastale non basta e serve un professionista
La visura catastale è un documento che chiunque può richiedere. Ma in molti casi serve un tecnico qualificato per interpretarla correttamente e agire di conseguenza:
| Situazione | Cosa serve | Chi lo fa |
|---|---|---|
| La planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell’immobile | Variazione catastale (DOCFA) | Geometra, architetto o ingegnere |
| La rendita catastale sembra troppo alta o troppo bassa | Verifica e eventuale istanza di rettifica | Geometra o tecnico catastale |
| L’intestatario catastale non corrisponde al proprietario reale | Voltura catastale | Geometra o notaio |
| Devi vendere casa e ci sono difformità catastali | Relazione Tecnica Integrata (RTI) + sanatoria se necessaria | Geometra, architetto o ingegnere |
| Devi ristrutturare e servono i dati catastali per la CILA | Visura + planimetria + verifica conformità | Geometra, architetto o ingegnere |
| Hai ereditato un immobile e devi fare la successione | Visura per soggetto del defunto + voltura | Geometra o commercialista |
| Vuoi verificare se un immobile ha ipoteche o pignoramenti | Visura ipotecaria (non catastale) | Geometra, notaio o servizio online |
Hai bisogno di una visura catastale o di verificare la conformità del tuo immobile?
Lo studio Balzano Consulting Group offre servizi di visura catastale, ipotecaria e camerale per privati e professionisti nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini. Se hai bisogno di verificare la conformità catastale del tuo immobile, aggiornare la planimetria, eseguire una voltura o preparare la documentazione per una compravendita o una ristrutturazione, il Geometra Giuseppe Balzano e il suo team ti seguono con oltre 25 anni di esperienza tra Marche e Romagna.
Domande frequenti
Sì, se sei proprietario dell’immobile (o titolare di un diritto reale) puoi richiederla gratuitamente online dal sito dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Se non sei proprietario, il costo è di 1,35 € per consultazione telematica.
Il costo di una visura catastale richiesta tramite un geometra o un servizio professionale nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini varia da 20 a 50 € a seconda del tipo di visura e della complessità. Il prezzo include il tributo catastale, la ricerca e l’interpretazione del documento. Se la visura è richiesta nell’ambito di una pratica più ampia (successione, compravendita, ristrutturazione), il costo è generalmente incluso nella parcella complessiva.
No, la visura catastale non ha valore probatorio e non certifica la proprietà. I dati catastali hanno finalità fiscale. Per certificare chi è il vero proprietario e se ci sono gravami sull’immobile serve la visura ipotecaria, rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
La visura catastale non ha una “scadenza” formale, ma fotografa la situazione al momento della consultazione. Per una compravendita, il notaio richiede una visura aggiornata (generalmente non più vecchia di 30 giorni). Dopo una variazione catastale, voltura o ristrutturazione, la visura precedente non è più attendibile.
La RTI è un documento redatto da un tecnico abilitato che verifica la conformità catastale, urbanistica ed edilizia di un immobile. Non è obbligatoria per legge, ma è diventata prassi nelle compravendite nelle province di Pesaro-Urbino e Rimini per tutelare acquirente e venditore. Include la verifica della visura catastale, della planimetria, dei titoli edilizi e dell’assenza di abusi. Il costo si aggira tra 300 e 600 €.
Richiedi la planimetria catastale online (gratuita se sei proprietario) e confrontala con la disposizione reale degli ambienti. Se ci sono differenze (pareti spostate, stanze aggiunte, bagni modificati), serve una variazione catastale tramite procedura DOCFA, eseguita da un geometra. Se le modifiche sono state fatte senza titolo edilizio, potrebbe servire anche una sanatoria.
La rendita catastale è indicata nella visura catastale dell’immobile. Puoi ottenerla gratuitamente online dal sito dell’Agenzia delle Entrate se sei proprietario. La rendita catastale va rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente catastale (160 per le abitazioni) per ottenere la base imponibile IMU.